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產業趨勢（營建業）

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房市遭空襲危機入市好時機

經濟梁任瑋

2009/11/8

建商通常在訂定銷售價格時，會把未來房價的漲幅提前反映在售價上。圖／梁任瑋

今年都會區房價漲幅過快，央行提出「三不政策」，包括不要貸款給投資客、不要殺低利率搶房貸、不要只看豪宅位置，要評估貸款人的財務狀況；接著學者也趁勢提出房價泡沫論的危機，讓房市頓時轉為短空的氣氛。

市場拋出房價過高的問題，對房市不見得是壞事，由於今年都會區房價快速回溫，尤其是大台北地區，不少區域房價都追上去年高點，加上未來MOU、ECFA的題材，讓部分屋主惜售，買賣雙方價格認知差距也拉大。

好案子可能釋出

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，政府與學者此時拋出價格過高的議題，可能會讓賣方心態出現鬆動，降低惜售心態而釋出一些好的案子，對還一直找不到滿意的房子的民眾，反而出現購屋的好時機，可以慢慢挑選喜歡的房子。

再者，市場充斥著房價過高的輿論壓力，房價漲勢可能受到抑制，也可能拉近買賣雙方對於房價的認知差距，對房市的發展應屬正面的刺激。

至於已經買到房子的自住客，也不必太過於擔心，由於房價短時間還看不到大幅回檔跡象。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，此波買方以自住型客戶或是長期置產的買方居多，投機客其實很少，原因是上半年景氣不明、下半年房價回升，短期投資者沒有機會進場；對今年已購屋的買方來說，只要房貸付得起，自然不會隨意認賠殺出，市場有機會往健全方向發展。

而仍在看屋的消費者則可趁現在還是低利的環境，衡量自己的需求與財力，適時進場購屋，因為此時的短空氣氛，買方更有機會挑到一些好的物件，整體而言，第四季購屋的機會有可能比第三季底更佳，且現在經濟處於初步復甦的階段，多項經濟指標都呈現正面積極的走向，有了邁向復甦之路的經濟當靠山，房市尚未出現大幅修正的風險。

行情不致大修正

蘇啟榮進一步指出，去年央行大幅降息，房貸利率從將近3%下修至2%以下，大約是1%的修正空間。民眾若如果擔心利率回升，不妨在現有利率水準上加回1%，舉例來說，每100萬房貸每個月大概多出480元，假設有500萬元的貸款，每個月大約增加2,400元的支出。短期內應會增加一些搶低貸的消費者，但長期而言，也僅是恢復至降息前的水準。

若民眾擔心會造成較大的負擔，不妨進行細部評估，假設未來升息，家庭的開支會不會受到影響，或是否影響整體的購屋能力，是否有必要下修或調整購屋預算等等。

不過近期政府機關有意針對某些產品，提出新的措施，未來仍須觀察政府的後續政策，是否對房市造成影響，如探討將不動產所得納入資本利得課稅等。但購屋者也不必太過擔心，畢竟政策的目的是在健全市場發展，房價的大起與大落都不是政府所樂見的。

愛台建設經建會調高民間投資比

經濟何孟奎

2009/11/7

經建會昨（6）日表示，為提振民間投資，愛台12建設民間投資比率，將由11%提升至30%，針對自償性不高的計畫，提高民間參與誘因與可行性，以減輕政府的財政負擔。

經建會委員會議下周一（9日）將討論「愛台12建設總體計畫」，通過後將呈報行政院會。愛台12建設計畫中有關民間投資部分，原本規劃占總預算的11%，7月前行政院副院長邱正雄指示愛台12項建設計畫的資源運用應更具效益，經建會隨後召開跨部會議，將各計畫具吸引民間投資金額納入，使得民間投資比率，由11%提升至24%。

吳內閣上台後，行政院副院長朱立倫在10月9日的「強化政府重大公共建設財務規劃方案」會議中指示經建會，重新檢討計畫自償性的問題；經建會日前開會研商後，進一步將民間投資比率，從24%提高到30%，並訂出四項檢討原則。

官員說，這四項原則包括：透過跨領域、跨部門計畫間整合，創造整體計畫效益，提高民間參與誘因，減輕政府負擔。短期為減輕政府支出，已編列基金預算辦理的計畫，應優先檢討提高基金之自償性，減少公務預算編列額度。

房市遭空襲危機入市好時機

經濟梁任瑋

2009/11/7

高油價少開車車位行情難大漲

聯合許佳佳

2009/11/5

房仲業者統計，目前大台北停車位的投資價值正在慢慢退燒，台北市車輛數在2006年達最高峰後逐年下滑，目前平均每輛車已能享有0.76個停車格，創下歷年新高。

業者建議，投資停車位務必注意當地供需量，停車位行情恐不易再大漲。

太平洋資產管理公司總經理張欣民指出，近兩年大台北地區停車位不僅市場交易量萎縮，租金報酬率也全面下滑，目前大約落在2％到4.5％，在各類不動產產品當中表現並不突出。

張欣民說，車位的市場表現遜色，主要是受到金融海嘯後，新車掛牌數大減；再加上大台北捷運網路逐步成形。且油價居高不下，也讓開車人越來越少。

此外，根據台北市政府的統計，2002年底全台北市公私立停車位約41.6萬個；但到今年8月底停車位的數量已經達到55.7萬個；不到7年供給量大增34％，使投資價值大幅降低。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示，目前台北市車位供需吃緊的多屬發展較早的老舊市區。投資人若要觀察停車位是否飽和，可由社區總戶數乘以1.5倍評估，如果100戶的社區規劃車位多於150個，代表停車位供需寬鬆，停車位租金及價格難維繫，反之則價格支撐力強。

邱太煊說，一般來說，以3％報酬率回推，周邊坡道平面車位全天租金行情每月5000元，車位售價如高於200萬元，代表價格偏高。

另外，投資人也可以用住宅房屋單價乘上5到6倍，推算合理坡道平面停車位價格。例如以每坪40萬元購買樓上住宅，坡道平面車位合理行情約200到240萬元。

至於坡道進出的機械車位行情，應為坡道平面車位行情的6到7成；機械進出的機械車位，則是坡道機械車位的5到6成。

政府抑制豪宅... 外資：衝擊營建族群較大

聯合戎鵬丞

2009/11/5

王俊朗：對資產股衝擊較小

由於先前傳出經建會將調高非自用住宅稅率，來抑制投機客炒作房市，一度對營建資產族群股價帶來衝擊。德意志證券台股研究部主管王俊朗指出，若政策確定實施，對市場一定會帶來影響，但對於營建族群的影響較大，對於資產股來說，衝擊相對較小。

台北市豪宅價格持續攀高，讓許多一般上班族望塵莫及。根據統計，台灣房價相對於家庭年所得的比例，已經從2003第一季的5倍，到2009年上半年達到7.2倍，其中台北市更從5.4倍大幅走升至10.1倍。

王俊朗指出，如果政策確定實施，稅率調高一定會使得中古屋市場的供給量在未來幾個季度明顯成長，因為手中握有非自用住宅的屋主，一定會搶在原政策落日前將房子出脫，但另一方面，買方一定會陷入觀望，結果就是導致房市價格下跌。

鄭貞茂：金融握資金房貸利率低

儘管名目薪資持續下跌，但台北地區房價卻是越來越高，花旗環球證券台灣經濟學家鄭貞茂指出，這是因為金融機構仍然是滿手資金，使得房貸利率仍然非常低。

他也認為，由於缺乏社會共識，稅率調整的方案要在立法院通過並不容易，而且如果投資人仍然看多房市的話，光靠調高稅率並不能防堵投機氣氛。

房市景氣仍未脫盤整格局

聯合許佳佳

2009/11/5

房地產專業雜誌住展雜誌公布，10月房市風向球燈號出現今年以來最高的42分，雖仍是第8個月亮出代表「衰退注意」的黃藍燈號，但離代表安全復甦的綠燈僅有1分之差。這顯示，房市景氣仍未脫盤整格局，但未來只要景氣回升，即有可能回升到綠燈範圍。

10月豪宅大幅拉抬房價的動作，使大台北區其他建案跟進，許多準購屋者聞高房價而色變，觀望的氣氛也更加濃厚，使房價的議價空間也再度加大。

從8月的11.8％，增加到9月的12.3％，10月再上升到12.6％。議價空間連3月往上提升，顯示市場上買賣雙方的認知差距再度擴大，預料建商再往上調高價格的動作也可能受壓抑。

不過10月開盤的預售案，案量僅有422億元，比9月的556億減少了24％。特別是台北市因可建地取得困難，土地標售價格上揚，使一線上市櫃建商減少在台北市推案量。

而10月新推與預推預售屋火紅的區域，台北市為大安區與士林區；台北縣則在板橋與新店地區。

世銀示警亞洲資產恐泡沫化

經濟編譯莊雅婷

2009/11/5

世界銀行（World Bank）4日上修東亞地區開發中國家今年經濟成長預估，但也警告各國政府大舉推出振興經濟計畫，可能導致亞洲股市和房地產泡沫化的負面效應。

世銀在半年一度的報告中指出，不包括日本、新加坡、香港、台灣、南韓和印度的開發中東亞經濟體，今年經濟成長率可達6.7%，高於先前預估的5.3%，明年則可望加速到7.8%。

全球信用危機爆發後，亞洲政府已對國內市場挹注逾9,500億美元進行紓困。但今年澳洲央行率先升息，印度和南韓央行也暗示未來數月將逐步調高利率。

世銀說：「隨著整體經濟復甦，通膨壓力也開始浮現，東亞地區必須盡快緊縮貨幣政策，並採行彈性匯率。彈性匯率將是管理外資流入與控制通膨和資產價格漲勢的關鍵。」

世銀警告，數十億美元熱錢湧進東亞，令人擔憂亞洲股市和中國、香港、新加坡與越南等地的房地產，可能出現資產泡沫。無獨有偶，國際貨幣基金（IMF）3日也示警，大批資金流入香港刺激資產價格節節攀升，將為市場帶來風險。

在政府降息與注資政策的推波助瀾下，市場行情普遍走高。金價今年來已大漲44%；銅價去年飆漲50%；美國高風險資產的身價也水漲船高，風險價差已縮小到逼近2008年2月、雷曼兄弟與貝爾斯登倒閉前的水準。

這波投資熱潮在經濟復甦最快的亞太地區最顯著。香港的高級房地產價格正持續走揚，某賣場今年出租攤位的價格比去年高33%；新加坡第三季房價暴漲15.8%，速度為28年來最快。

澳洲房市同樣火熱。墨爾本某家研究公司先前預期，未來12年澳洲平均房價將上漲一倍；澳洲先鋒太陽報也指出，民眾最好在行有餘力時儘快購屋，因為拖得愈久會愈買不起。

過去12個月來，投資人大舉借入美元買進澳元，推升澳元匯價大漲35%，也使該國的股市和債市漲幅超越美國與歐洲。外匯交易員預測，澳洲央行兩度升息後，將繼續緊縮貨幣政策。

為了對抗資產泡沫，各國決策官員已開始加強監管。新加坡當局提高貸款條件、收回房地產的振興政策，並承諾釋出更多土地推動建案；南韓主管機關也緊縮首爾附近七個地區的房地產貸款條件。

政院：控制房價考慮提高供給

經濟謝柏宏、蘇秀慧

2009/11/4

行政院長吳敦義3日在與工商建研會成員舉行的國是午餐會中表示，政府目前沒有增稅計畫，控制房價有很多方法，不一定要加稅，也可從提高房地產供給面著手。

行政院官員昨日提新解決方案，將進行貨幣政策的道德勸說。

官員強調，目前房地產價格上漲，是因利率偏低，導致資金流入房地產，是貨幣政策產生的負面作用，並非租稅制度導致房價上揚。

工商建研會昨天舉行「立足台灣連結兩岸運籌全球」國是午餐會，吳敦義率領經建會主委蔡勳雄等內閣官員共同出席，在場企業界關心政府打壓房市的具體措施。

吳敦義表示，某些都會區房價已出現不理性的飆漲，將提高房地產供給面，透過都市更新、區段徵收及都市重劃來擴大房市供給量，讓房價控制在理性的範圍內，不致有過大的波動。

吳敦義說，除非景氣有明顯的復甦，就業和所得改善，不然政府不會增加稅收，目前也沒有增稅計畫。

地王炒熱樓價明年通脹壓力大

聯合大陸新聞中心

2009/11/3

據焦點地產網發布的陽光家緣10月分成交數據顯示，10月分廣州住房成交量共計8985套，是7月分以來的新高，成交面積102萬平方米。騰訊網統計數據顯示，10月分廣州樓市簽約均價9860元／平方米，每平方米再漲356元。

廣州房價漲，深圳房價則略跌。深圳市國土房產部門的統計數據顯示，今年10月，深圳市新建商品住宅銷售均價為每平方米20234元，比去年同期上漲59.25%，環比9月分下降3.37%。這是深圳市一手住宅銷售均價自今年3月起連續上漲7個月後，首次出現環比下降。

近期全國各地地王頻現，前有上海總價高達70億元的長風地王，後有10月29日重慶江北嘴CBD體育公園地塊成為重慶今年的新總價地王，廣州當然也不例外。越秀城建以3.45億元奪得珠江新城地塊，樓面地價15323元／平方米；上周雅居樂以43.41億元奪得開發區一地塊，折合樓面地價7074元／平方米。

地王也助推了所在區域房價，南京地王附近房屋單價，至少提價1000元／平方米。廣州大學城地王附近的項目發售時間也一推再推，從9月推遲到明年初。

面對地王頻出的狂熱，保利老總余英則表示，儘管開發商害怕土地拍賣價格上漲過快過猛，但必須保增長，保回報，保銷量，保市場佔有率，所以都無可奈何地參與了這場締造「地王」的遊戲。政府趁機高價賣地，銀行積極放貸，開發商漲價賣房，購房者跟風抬價，受困最深的，就是貸款購房群體。

廣州市社科院研究員彭澎表示，明年下半年可能出現經濟增長過熱，通貨膨脹可能在明年二、三季度成為現實壓力，樓市將在平整中形成高峰平台。當政策轉向、信貸收縮，中國開始新一輪加息週期，可能就意味著樓市中期拐點的來臨，時間窗口估計在明年二三季度之交。不過如果「通脹預期」不轉為「通脹現實」，樓市的拐點仍然難以預料。

經緯地產研究經理朱欣苑表示，一方面消費者普遍難承接攀升的樓價，過高樓價面臨調整壓力，另方面由於目前發展商已無資金壓力，預計至年底樓價不會有太大變化，但明年隨寬鬆貨幣政策和市場環境改變，樓市上揚勢頭將難以持續，部分區域樓價有向下調整的可能。

營建股短線恐震盪

經濟蕭志忠

2009/11/2

營建類股上周在銀行將緊縮房貸放款政策下大跌10.67%，成為台股跌幅最重類股。法人指出，營建類指數，已跌破連接本波3月2日與8月24日形成的上升趨勢線，加上市場預期新台幣回貶可能性大，預期營建類股將進行三到五周的波段回檔修正。

外資等三大法人在營建類股受到央行將採取房貸緊縮政策「空襲」下，上周也大量賣超營建股，暫時退出觀望。三大法人賣超國產（2504）逾1萬張；遠雄（5522）、皇翔（2545）、興富發（2542）、國建（2501）逾5,000張；太子（2511）、日勝生（2547）逾4,000張。

金鼎投顧指出，從產業面觀察，營建業今年以來多數新案銷售在第二季後的實質成長有限；但去年之前舊案陸續依完工比例入帳，今年第四季仍有入帳題材可以發酵。

不過，從政策面來看，央行上周與銀行業對房貸緊縮的消息面顯示政府有意降溫，有壓抑投資客意味；供給面也釋出容積獎勵逐年取消的風向球。將使得營建股的負面衝擊效應顯現。

金鼎投顧分析，營建景氣確有回溫，但在央行對房產市場不利的金融政策面下，尤其資金行情已經熱炒過營建股一大波段後，此時顯非空手投資人進場時點。

此外，從技術面觀察，營建類指數連接本波3月2日起漲當周，與8月24日當周形成的上升趨勢線正式跌破，加上新台幣回貶機會較大，營建類股預期將進行三到五周的波段回檔修正機率較大。

金鼎投顧指出，預期11月營建類股回檔機率高，但若股價經過沉澱換手後，可樂觀期待12月中旬後的中期反彈行情，主要理由是明年多數建商推案量優於今年，題材將再熱炒；且歷年新台幣在年底趨向升值，屆時對營建股的加分效應才會顯現。

營建股短線走勢強弱，可觀察明年成長性較佳的如冠德及營建股王華固能否止跌；長線投資則建議可選擇股價仍低於淨值的宏盛，理由是帝寶案陸續銷售入帳，明年可望完銷，也將另推三個新案。

營建、紡織、半導體營收旺

經濟黃俊苔

2009/10/31

從已公布的第三季財報來看，29大產業分類中，建材營建、紡織、半導體、資訊服務與光電產業，平均營收季成長表現最佳，季增率皆在25%以上。

保德信第一基金經理人譚志忠指出，整體而言，第三季財報各類股普遍表現不錯，惟台股已於10月上旬提前反映此利多因素，產業基本面也開始出現擔憂銷售不如預期的雜音，因此即使已有多家科技廠商法說會提出樂觀展望，大盤卻已開始出現利多不漲，利空重挫的跡象。

以各大類股表現來看，營建、紡織與半導體第三季的營收成長表現最亮眼，事實上，營建與紡織類股指數，也在今年所有類股漲幅中名列前矛；第三季表現落後的類股則分別為造紙、金融、水泥、觀光與汽車。

法人表示，營建類股的季報起伏較大，以目前平均水準來看，若採取完工比例法，預售屋約銷售至七成才能列入營收，可能會受特定檔期影響，使得營收表現並不穩定。此外，近期央行對房價過高的疑慮，恐衝擊營建股價，難有表現。

在科技股方面，半導體、資訊服務與光電產業也繳出不錯的成績單。富蘭克林華美投信第一富基金經理人諶言認為，雖然近期科技相關族群股價明顯受壓抑，不過半導體與面板產業陸續傳出好消息，待股價修正之後，可望重新吸引買盤進駐。

另外造紙第三季營收狀況表現落後，卻是今年以來股價表現次佳的類股；而營建雖有季報的漂亮數字，近期仍難逃重挫命運。譚志忠認為，股價的表現仍須視公司未來營運展望而定，目前出現利多不漲現象，顯見投資人期待更多基本面的復甦證據，以推升下一波行情。

房貸緊縮營建股腿軟

經濟梁任瑋

2009/10/31

中央銀行對房市態度大轉變，不利第四季房市銷售，富邦投顧昨（30）日認為，銀行將再緊縮房貸放款，房仲業首當其衝。

且明年升息機率大增，將使房市買氣轉為觀望，建議短期先減碼營建類股，明年第一季淡季時再布局。

富邦投顧指出，房仲業以每月成交量的手續費為營收來源，隨第四季房地產景氣可能降溫，房仲業獲利將首當其衝，而建設類股亦會受衝擊，不過由於營建股中不少明年預計要認列的營收來源為今年售出的建案，因此房市銷售放緩對其明年獲利的影響較有限，主要影響將是在後年的獲利表現。

受利空消息影響，信義房屋（9940）昨日股價疲弱不振下跌1.5元，收盤價55.1元，跌幅2.65%。

此外央行也針對豪宅市場緊縮貸款，抑制中高檔住宅買氣，富邦投顧認為，推案以台北市精華地段的中高總價住宅為主的華固（2548），將可能受到影響，導致銷售速度放緩。

長虹（5534）整體建案銷售情況頗佳，而且因明年將有不少建案明年都將完工認列，因此明年獲利將可較今年成長。不過，富邦投顧也建議避開興富發（2542）、皇翔（2545）、日勝生（2547）、遠雄（5522）等股價已偏高個股。

資產類股方面，雖然也會受到房市成交量降溫影響，但預期在央行未大幅拉高利率的情況下，房價與地價仍可維持持平水準，對資產類股的影響較小，因此未調降相關個股評等，不過仍是建議短期內先行減碼，逢低再布局。

台灣不動產交易中心總經理李同榮指出，官員與學者引用的資訊大都是以台北豪宅與精華區價格來評斷，每一次發布訊息都說房價過高，結果受害最深的是台北市以外尤其是中南部的房地產，去年金融風暴肆虐下，好不容易才走出房地產谷底的中南部，卻又要受到官員與學者無情的錯誤定見而遭受其殃。

李同榮表示，現階段政府要做的是如何加速鼓勵都市更新腳步，讓土地供給與房屋供需逐步合理調整，減緩都會區房價的飆漲速度，不光只是探討豪宅授信問題，因為政府並沒有真正的資訊證明，擁有豪宅的富人真的需要高額度貸款，縮緊豪宅貸款授信，也未必能抑制豪宅價格。

一窩蜂投資豪宅建商：應審慎

聯合蔡佳妤

2009/10/31

央行總裁彭淮南最近表示國內房地產價格太高、有過熱情形，但中部建商和房仲業者都指出，實際觀察到的豪宅交易件數，近1、2個月來並沒有明顯增加，但台灣貧富差距越來越大，購買豪宅總價5000萬元以上者可能確實有一窩蜂投資房市情形，應該審慎評估。

信義房屋台中一中店長郭誌蘭說，這1、2個月來，中部地區的豪宅交易總件數並沒有明顯增加，但總價卻變高，判斷購買1000萬元以內房屋的中產階級應沒有過熱情形，主要影響者還是在手頭閒錢多、購屋總價超過5000萬元者。

她表示，到今年底將有2兆元的定存會到期，到時這些遊離資金是否會投入房地產？可能就是彭淮南所擔心的問題，因此呼籲投資者審慎評估，勿過度利用槓桿原理操作。

國雄建設董事長許坤仲表示，只有台北地區的豪宅房市不斷上漲，至於其他地區，包括台中市七期重劃區並沒有過熱問題，他甚至覺得「房市有點低迷」。因此房市過熱情形，目前應只在台北發生。

有中部學者指出，台灣社會M型化情形嚴重，造成高級住宅越來越昂貴、中低收入者卻沒錢置屋的畸形現象，他認為政府不應鼓勵投資豪宅，而應將資金轉移至其他產業的發展，以免大量資金凍結在豪宅投資當中。

壽險業投資房市創新高

經濟邱金蘭

2009/10/30

今年以來不動產行情持續發燒，壽險業前八月投入不動產金額400億元，創歷年新高；累積投資金額3,609億元更達歷史高點。壽險業表示，央行總裁彭淮南對房市示警降溫，對以出租為主的壽險業影響小，僅對少數興建住宅出售的業者有較大衝擊。

保險業者昨（29）日指出，今年房地產市場交易熱絡，市場看好未來前景，保險業因而投入大筆資金。保發中心統計前八月壽險業投資不動產金額比去年高出400億元，儘管統計時間只有八個月，但單年增加投資金額已創下歷年新高。

保發中心表示，壽險業單年投入不動產金額以96年的332億元最高，其次是92年的278億元；最差的是90年，投資金額是減少77億元。

如果以累積投入不動產市場金額來看，壽險業到8月底止投資不動產金額3,609億元，也是歷史新高。

資產過熱央行調控房市

經濟藍鈞達

2009/10/30

國內資產價格過熱引發中央銀行高度關切，房市可能成為央行現階段「調控」重心。央行近期已請大型行庫撰寫評估報告，擬改變現行銀行房貸階梯式利率做法，要求銀行改採單一利率或縮小各階段利率價差，避免投機客用低房貸利率炒作房市。

國內銀行是在1996年開始推出階梯式（或稱分段式）房貸，即把20年的房貸分為二段、三段或四段計息，每一階段的利率不同，但大致是「前低後高」，目前有逾九成房貸都是採階梯式利率計息。銀行認為，如果房貸利率改成一段式，利率可能會拉高至2.2%以上。

央行前一次較大規模變更房貸計息方式，是在2002年把房貸由固定利率改依定儲指數利率浮動計息，銀行主管指出，如果本次央行要銀行取消階梯式房貸，將是近七年最大幅度變更房貸計息方式

包括台灣銀行在內的七家大行庫目前首段房貸利率（通常是貸款前半年）最低僅1.5%左右，第二段則介於1.7%至1.9%，部分民營行庫前段利率更下殺到1%。

相關人士指出，央行總裁彭淮南9月理監事會議強調會注意資產價格後，央行內部就著手分析北部房價高漲的問題，並認為現行階梯式房貸的首段利率過低，除了可能讓民眾誤判自身還款能力，利率水準也無法實際反映銀行承受風險。

尤其房市投機客看準前半年房貸利率甚至不到1%，大量借款後投入房市，這些投機客幾乎沒有資金成本，卻一路炒做推升房價，讓受薪階級因房價高漲而買不起房子。

兩周前央行曾要求各行庫針對一段式房貸評估，但銀行考量一段式利率將失去吸引民眾轉貸的誘因，反彈聲浪極大。有大型行庫主管更表示：「如果全市場都是一段式房貸，銀行等於沒有定價策略可言。」

相關人士指出，央行尊重銀行定價，但仍不希望給投機客炒作空間，最後央行和銀行達成的共識是減少計息階段和縮小利差，例如把現行的三段式房貸改為兩段式，並把第一段適用時間從現行半年之內拉長至兩年或更久；此外，銀行各階段適用利率差異要縮小。

行庫主管表示，央行確實已詢問銀行階梯式房貸改良方式，也「暗示」一率到底的模式最適當，但考量衝擊太大，行庫現階段仍以各種貸款模式並行的方式，讓客戶自行選擇。

吳揆：盼房價理性溫和勿炒過高

聯合林修全

2009/10/30

針對中央銀行總裁彭淮南昨天約見部分銀行，希望避免貸款給投資客，造成房價炒太高，行政院長吳敦義今天表示，這涉及專業判斷，而最理想的是房價溫和，不要有炒作過高，造成受薪年輕人望房價而興嘆，這個不好。

彭淮南因擔心國內房價炒過頭，昨天邀集台銀、土銀、合作金庫三大房貸龍頭銀行董事長會商，要求銀行業不要貸款給房市投資客、不要再壓低利率搶貸款，且辦理豪宅貸款要嚴格審核貸款人條件，以免高房價成為全民夢魘。

吳敦義指出，要如何去分辨，哪些是理性而溫和、正式的投資、換屋，改善居住的品質，哪些是炒作、利用短期的房貸利率，進行投資性炒作，這與專業判斷有關。

吳敦義說，彭淮南的呼籲、與銀行團商量，用心良苦，大家要多體會，要維護絕大數國人不要被炒房所害，也能維持房地產基本、應有的價值，這兩者中間要兼顧。

韓港星阻升房價防泡沫化

經濟編譯吳國卿

2009/10/28

面對不動產價格升高，從南韓到新加坡的亞洲國家決策官員，紛紛開始壓制房價，以免重蹈美國房貸泡沫覆轍。

最近幾周，南韓、香港及新加坡的主管當局都要求銀行業者緊縮放款標準。印度及南韓的央行也已預告，將在未來幾個月提高利率。

美國聯邦準備理事會主席（Fed）柏南克從2007年以來的金融危機學到一個教訓：必須在發生經濟危機壓制「過度」的財務槓桿。

亞洲官員希望借用這個教訓，但代價可能是抑制可能帶領全球走出經濟衰退的亞洲經濟擴張。

渣打銀行東南亞經濟研究部門主管許泰（音譯）表示：「有關當局得迅速因應資產泡沫，以免一發不可收拾。中央銀行得透過利率或行政手段，為泡沫消氣。」

香港的房貸利率至少是19年來最低，但房價今年來上漲26%，當局將緊縮豪宅的頭期款條件。九龍區一個一房、816平方呎的公寓上個月以2,450萬港元 (320萬美元)賣出。香港金融股今年上漲60%，不動產股上漲67%。

新加坡私人住宅開發商今年1到7月賣出1萬個住宅單位，高於去年全年的4,300個。南韓8月銀行對家庭放款連續七個月成長，房價也大幅攀升。

資產價格大漲，也引發爭議，究竟何時應調整利率，或緊縮對金融機構的規定，以壓制信用成長？分析師表示，可能兩者並行。

野村證券日本以外的亞洲區首席經濟師蘇巴曼說：「央行的挑戰在於是否升息，因為資產價格可能導致重創先進經濟體的泡沫歷史重演。」

聯準會決策官員以往認為，資產價格的波動不是央行的職權，但現在已放棄這項正統原則。

舊金山聯邦準備銀行總裁葉倫（Janet Yellen）4月表示，「現在已很清楚，不未雨綢繆處理特定種類的泡沫，會帶來嚴重後果。」

亞洲的官員則是雙管齊下。例如，新加坡政府上月禁止部分住宅計畫的只繳息貸款。香港政府上周限制港幣2,000萬元以上的住宅，抵押貸款不得超過房價60%。南韓金融當局月初也宣布，加強管理非銀行金融公司的放款。

兩岸四地購房信心我獨升

聯合徐碧華

2009/10/28

中央大學台灣經濟發展研究中心昨天發布兩岸四地第三季消費者信心調查，中國大陸的購房和股市投資信心雙雙下滑，其中購房信心已連續兩季走低。負責調查作業的輔大統計資訊系教授謝邦昌說：「顯示大陸房市已出現相對高點。」

謝邦昌指出，第三季調查時間是10月，反映的是最近的消費者信心。中國大陸的調查樣本約2,000個，分布於各省、城市和鄉鎮，可代表全中國大陸，而不是僅北京或上海。

指標顯示，中國大陸的房產後市值得密切觀察。第一季的購屋信心指數是82.32，第二季下滑至80.65，第三季續跌至78.50。謝邦昌指出，預期在先，行為在後，消費者信心屬於領先指標，雖然跌幅不算大，但足以說明「現在中國大陸的房地產價格處在相對高點。」

香港和澳門第三季的購房信心也下滑，一季下滑的幅度超過中國大陸兩季合計，兩地購房信心下滑都超過10點，香港豪宅才創下超高價，謝邦昌說：「應可解釋為過熱。」

台灣是兩岸四地中唯一購房信心還上升的。這表示台灣的房地產還會漲？「是的。」謝邦昌肯定的說。

台北房價已上漲一段了，而薪資還在下跌，謝邦昌說：「北京、香港和澳門的房地產價格合理否，已完全無法用當地人所得來衡量，那是全世界的市場，台北也一樣。」

在股市投資信心單項，除了中國大陸外，台灣、香港和澳門還持續上升，中國大陸由88.94跌至85.20。台灣股市投資信心大轉強，由57.50上升至88.45，謝邦昌指出：「還有高點可期。」謝邦昌指出，除了中國大陸外，台灣、香港和澳門第三季消費者信心指數都較第二季上升。但在兩岸四地，台灣的消費者相對是最悲觀。

老舊公寓都更北市擬增誘因

經濟陳亮諭

2009/10/28

台北市長郝龍斌昨（27）日在「與工商企業有約」時表示，北市府下波都市更新的重點為屋齡30年以上、四至五層樓的老舊公寓，年底將提出相關計畫辦法。

北市政府昨在內湖科技園區舉辦「市長與工商企業界有約」座談會，針對工商服務、市容觀光、交通運輸及都市計畫等四大議題與業者討論。

建設業者提案，都市更新處5月與建築開發商業同業公會法令政策說明會表示，台北市三、四層樓與五、六層樓且30年以上的房子，占北市所有建築物六至七成，亟待更新。

亞太會館僅中工投標本周定案

聯合許佳佳

2009/10/27

原被看好將創下國內單一土地成交價新高的亞太會館標售案，上周末傳出最終僅有威京集團關係企業的中華工程投標。受託的戴德梁行總經理顏炳立表示，目前買賣雙方已在議價中，預計本周末前應能定案。

顏炳立說，亞太會館已由威京集團宣布由中華工程投標，戴德梁行已完成招標的階段性任務，後續未參與五人審查小組作業。

亞太會館案，之前傳出多組港資與本地壽險業者都有意參與，但最後卻由威京集團自行宣布僅有旗下子公司中華工程一家投標，引起業界譁然；也預估因是關係人交易，未來成交價格無論高低，對國內房地產市場影響有限。

顏炳立指出，原先確有許多港資有意來台投標，但因「博智集團」拿下南山人壽政府徹查資金影響，導致港資縮手，最後無人投標。

亞太會館標售案從去年初對外標售，底價從69億元一路到去年5月的199億元，今年捲土重來，降回150億元，但最後仍戲劇化收場。不過業界也認為，中工若順利開發亞太會館成豪宅，也將成功從營造公司跨足豪宅業，為其轉型鋪路。

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