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產業趨勢（營建業）

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亞洲房市泡沫吹大堆高泡影經濟

聯合編譯朱小明

2009/7/26

不到十個月前，亞洲房市在金融風暴吹襲下草木皆兵如今投資人受到經濟復甦跡象的鼓舞，以驚人速度勇敢入市，亞洲各地房價吹起漲風，但經濟學家警告，資產價格的「泡沫」再度膨漲，而吹漲泡泡的正是各國政府紓困措施所提供的寬鬆資金。

從新德里到東京，亞洲各國政府在2008年猛砍利率、對金融市場大舉注資，以對抗信貸緊縮和刺激經濟，亞洲投資者容易借得資金，「easy money」泛濫。例如中國官方銀行今年上半年的放款總額高達1.1兆美元，超過美國政府的8000億美元振興計畫或中國政府的人民幣4兆（5860億美元）刺激方案。

創紀錄的貸款總額占中國經濟產值的四分之一，推動中國經濟在上季將近8%的成長。但經濟學家擔心，這些政策可能矯枉過正，埋下禍因。

摩根士丹利的中國策略師婁剛表示：中國擁有4兆美元經濟，卻貸出逾1兆美元，融資比例失衡。北京大學光華管理學院金融學教授佩蒂斯指出：「有五分之一到三分之一的融資流入炒股、炒房地產、甚至流入澳門賭場。」

分析師警告，亞洲目前的房市熱況有如美國在房市泡沫化之前的情況，亞洲房市泡沫已經開始吹漲，可能重蹈美國幾年前的覆轍。

在6月份，36個中國城市的新屋價格比去年同期上升6.3%。新加坡也出現類似情況，雖然第二季國內生產總值(GDP)比一年前下跌3.7%，但主要房市指標第二季卻上升5%，創下歷史新高。在香港，房價已經反彈，直逼2008年的高點。

目前金融市場仍存在危機，太多資金借出，寬鬆的資金可能流入股市和房市，將股市和房市迅速推得太高，卻缺乏經濟基本因素支持。

上海股市今年已上漲80%、印尼股市上漲57%，相較之下，美國S&P 500指數漲幅還不到6%。投資人眼看房價上漲，於是一窩蜂湧進，南京最近一處新開發計畫的600戶房屋，吸引了3000人搶購，開賣不到一小時就賣出100戶，顯示「熱過頭」的跡象。

雖然各國政府可能開始憂慮房地產價格升得太快，卻不敢貿然叫停貨幣政策和刺激經濟措施，以免影響亞洲才起步的復甦。

第四季房市將激情噴出

聯合線上業務企劃

2009/7/21

台灣房市景氣自農曆年後便逐漸增溫，但6月時因惜售效應出現，市場成交量略縮。對此，永慶房仲集團總經理廖本勝表示，第三季房市表現可能會延續此量縮格局，醞釀至第四季時，應會有預售案開出驚人價錢，屆時將可帶動整體市場激情演出。

廖本勝指出，台灣房市景氣在過去兩年以來，起伏幅度極大，主要受政治因素影響，如今兩岸開放格局確立，房市終於走上中長期多頭之路。

在兩岸開放的大前提下，又有超低利率與政府政策等利多加持，讓農曆年後中古屋市場成交爆出大量，市場買方的數量明顯多過賣方，有效支撐交易熱度。

不過，近來中古屋市場惜售氣氛濃厚，不少屋主姿態都很高，買方也無力追價，導致6月份的成交量明顯萎縮，廖本勝預期，7月、8月時，市場還是會維持這樣的量縮格局，要到第四季才會轉佳。

此外，儘管今年以來房市成交狀況佳，但價格並未噴出，而是逐步緩漲，廖本勝認為，主因在於建商「還沒下場」。

他說，一個新案若要推出，從產品規劃到搭設接待中心，起碼需花費半年的時間，而這次房市景氣反彈可說是又急又快，多數建商來不及反應，預料第四季才會有較多個案推出。

屆時，建商開價就會「跳很高」，達到「不可思議的程度」，而新推個案開高價，勢必會帶動周遭中古屋行情，讓房市激情演出。廖本勝預期，在大台北地區今年就可以看到每坪開價超過200萬元的個案，至於中古屋房價也有5%至10%的成長空間。

至於近日已成亞洲地區隱憂的通貨膨脹，一方面會降低民眾實質購屋能力，另一方面，又可凸顯房地產的保值優勢，究竟通膨對房市是利多，或是利空？

對此，廖本勝分析，如果通貨膨脹率在2%之內，對整體經濟情勢與房市的影響都不大，倘若過度通膨，可能就對房市會有殺傷力。

除了通貨膨脹，影響房市景氣更為直接的，就是利率，廖本勝說，近幾年來台灣的利率水準都處於歷史新低，有效刺激房市買氣；若未來利率水準到了4%以上，房市買方恐怕會少掉三分之一，因此，在評估房市景氣走向時，利率也是一個觀察重點。

鯨魚回流！台商滿手現金找豪宅

聯合游智文

2009/7/17

台商頂新魏家繼買台北下101股權後，又花了13億買下9戶「帝寶」，房仲業界又傳出廣達大老闆林百里買北市敦化北路文華苑，台灣房屋總經理彭培業說，他手上目前至少有一、二十組滿手現金的台商要他找豪宅，這波台商回流，不是「鮭魚回流」，是「鯨魚回流」。

工商建研會理事長、鄉林建設董事長賴正鎰上午表示，他最近和台商接觸，想回來台灣投資不動產的有實力的台商，兩隻手不夠算，三、四十人跑不掉。他稱7月1日台灣開放陸資，是台灣「國際元年」，龐大資金將滾滾流回台灣。

賴正鎰透露，之前向他購買台中12期的土地的幕後台商，告訴他已準備60億銀彈回台購買不動產；在大陸發展有成的天福集團將回來投資酒店，還有一家知名零售業也要進軍台灣房地產。

彭培業表示，上一波台商回流試探台灣房市水溫的意味濃厚，但隨著兩岸關係的快速進展，直航啟動、遺贈稅調稅、壽險業表態，現在有實力的台商都已觀察到台灣房市的大格局已經降臨，無不加速返台卡位。

他在六月底到大陸訪問，就接到許多台商委託，至少一、二十組，個個財力雄厚，想買的物件，都是信義計劃區、仁愛路、敦化南北路的頂級豪宅。

他說，商辦詢問度也很高，但是不易取得，因為現在開發商都想永續經營整棟出租，而不再是加工出售，因為賣掉了就買不回來，國內房市現在是商辦、豪宅「雙漲氣勢」。

賴正鎰說，封閉60年的兩岸，7月1日開放陸資來台，是台灣房地產國際化的起步，他所認識的美、日、德國人都想來投資，在外國人的眼中，目前台灣房地產最大的商機是「兩岸特殊的政治關係」。

他解釋，全世界都知道未來必須仰賴中國大陸，台灣亦同，但由於台灣和中國因具有特別的關係，大陸對台灣不僅只有商業角度，還有政治考量，因此將是最大的受惠者，未來前景也最看好。

永慶房屋首席豪宅顧問葉國華說，世界的局勢在改變，頂尖富豪都知道，國內豪宅市場也因此一直在加溫。國內多空看法紛歧，有的不認同，有的懷疑，有的抗拒，都是因為沒有了解到這種改變。

頂新狂吃101 可能與公股共治

聯合賴昭穎、彭慧明

2009/7/17

頂新集團魏家大動作買台北一○一金融大樓股權，九月可能將出現公股、頂新集團共治的局面！財政部官員昨天表示，基於「有多少股權說多少話」的原則，只要頂新吃下和公股相當的一○

一股權，公股可能協調讓出總座，保留公股指派董事長。

頂新魏家前天高調表示，希望和財政部協商，繼續買下股權，並強調支持現在的董事長兼總經理林鴻明，強調「股東和經營權分開」。頂新魏家已經是台北一○一最大民股，只要繼續拿下股權，問鼎董座或總座都有可能。

財政部官員近期開始評估共治狀況，底線也已確定，若頂新持股未超過泛公股的四成四，但相當接近，董事長可維持官派，以總經理職位作為談判籌碼。

一○一預計九月廿八日召開股東會改選董監事，股東截止過戶日是七月卅日，頂新魏家持有百分之廿二股權，未來「黃金兩周」需取得近四成的股權，才有籌碼和持股百分之四十四的公股協調經營權，頂新也毫不諱言接觸過所有民股股東，據了解，下一筆可能是買下中信金和中國信託持有的六趴股權。

財政部先前曾道德勸說其他民股不賣股票，但頂新前天買下中壽持股後，魏應州、魏應交和魏應充三兄弟前來財政部拜會部長李述德。李述德說，頂新魏家的確希望多買一點（股權），公股予以尊重，但泛公股持有的四成多股權短期內不會賣。

依照李述德一再重申的「實力說」，頂新持股愈接近、甚至超過泛公股，「聲音才夠大聲」，即使頂新持股超過公股，畢竟公股仍是第二大股東，頂新也不至於可以「通吃」。

房市升溫太子冠德受惠

經濟黃啟菱

2009/7/17

台北市政府昨（16）日發布統計，結果顯示6月台北市建物買賣移轉件數為7,039筆，比5月的4,977筆大增41.4%，是近三年來單月次高成交量，僅次於去年5月高點7,218筆。

其中，又以南港與信義區爆出大量，表現最為亮眼，較5月的增幅超過九成。

法人表示，房市買氣持續回溫，在信義區有推案的建商如太子（2511）、冠德（2520）、皇翔（2542），以及積極在南港地區布局的華固（2548）、國揚（2505）等，可望率先受惠。

台北市買賣移轉件數在5月份時還不到5,000筆，6月時跳躍式成長至7,000筆以上，達到7039棟；各行政區中，以中山區、內湖區及大安區買賣移轉件數最多，分列前三名，若與5月表現相較，則以南港與信義區表現最強。

信義房屋（9940）企研室經理蘇啟榮表示，台北市房市買氣自今年3月以來，逐月量增，5月達到高峰，由於買賣房子從簽約到完成過戶登記，需要將近一個月的時間，因此地政機關每月公布的買賣移轉數據，主要是反映出前一個月的買氣。也就是說，6月台北市買賣移轉件數的表現，是印證5月的買氣強勁。

蘇啟榮表示，這波回流的資金多積極尋找市中心精華地段、或有潛力的區域置產，讓首善之區的大安區6月份移轉棟數達到838件，在各行政區中名列第三，相較5月增加將近五成。

至於內湖捷運通車題材，也讓內湖區以及大直所屬的中山區擁有較強的買氣，6月中山及內湖區就以942件及919件分列台北市移轉數量第一、二名。

當前重大建設最多、可開發土地廣大的南港地區，則以一倍的增幅，成為買賣移轉件數增幅度高的行政區；南港6月移轉案件為513件，也是近三年來的單月新高；豪宅群聚地信義區的移轉件數，也比5月大增91.8%。

我入GPA 要搶大陸市場

聯合游智文

2009/7/16

我國今天正式成為GPA(政府採購協定)會員，行政院工程會主委范良銹表示，未來國內業者可爭取的政府採購市場商機可達30兆台幣，政府下一步努力重點，將是全力協助國內各項業者打開大陸市場。中國大陸湖北及寧夏兩省也預期開放12項達385億人民幣的公共工程。

今天起我國也得相對開放政府採購，工程會統計，目前已有37件公告招標的案件載明適用GPA，預算總金額約63.7億元，估計全年開放規模金額約在2000億元左右，不過並非全數是營造項目，也包括財務、勞務等採購。

國內營造廠商擔心外國來台搶政府生意，專業技師、建築也煩惱得面臨更大的國外競爭；范良銹表示，我國開放規模僅占全體政府採購市場的16%，何況我國對國際標早已採取相當開放態度，初期衝擊應不大。

至於勞務採購方面，依規定，GPA會員之專業技術人員要在我國提供技師或建築師服務，必須先考取我國技師或建築師執照，考試則規定須以中文作答，這是一大門檻，外國技師、工程師想在台工作，沒有想像容易。

范良銹表示，今天正式成為GPA會員國後，ITC產業將是受惠最大，國內NB、手機、PDA都是強項，在國際也赫赫有名，但因不是GPA會員，所以無法直接參與政府採購，大都由其他國外廠商承攬後再轉包給國內廠商，利潤被剝削不少，但今天起就可直接投標。

營造業進軍國際，確實有較大的問題，范良銹表示，除了少數大型業者，如中鼎取得泰國150億工程，大陸工程在印度馬德里取得捷運項目，由於外國政府大都以統包方式進行採購，國內廠商統包能力仍有待提升。

吃下中壽持股／頂新101股權逾22%

聯合彭慧明、賴昭穎

2009/7/16

頂新集團魏家買進台北一○一大樓股權再下一城。中國人壽昨天公告，以每股十三元、總價約四點八一億元出售所持有的三萬七千多張台北一○一大樓股票，由頂新集團旗下的頂立開發全部承接。

魏家買下開發金的一○一持股後，已經是最大民股，現在再度買入中壽持有的一○一股權，已持有超過二成二的股權。

據了解，中華開發、中壽兩筆交易幾乎是同時談妥。康師傅控股董事長、魏家「大董」魏應州不否認將接著買進中信銀和其他泛中信集團持有的一○一股權，股權比重將拉高到二成九。

為避免引起財政部關切，魏應州昨天特別強調，外界認為頂新「很霸氣」，可能是過去頂新投資入股味全時太過「年輕氣盛」，造成「霸道」形象。魏家願意和財政部公股友好協商，支持現有經營團隊。

魏應州說，一○一董座被沾上政治色彩，買了一○一「是指標、也是是非」，政治味道放太濃對股東權益未必是好事，應該回歸市場機制。

魏應州表示「除了公股以外的所有其他股東」幾乎都和頂新接觸過，也有很強的出售意願。頂新未來買進成本將鎖定在每股十三元，一定會持續收購。

針對頂新加碼一○一股權一事，財政部官員表示「尊重」，但泛公股目前仍是101最大股東，因此9月的董監改選會積極爭取席次，以及董事長、總經理人事權，官員強調，101董監改選之前，泛公股的持股都不會賣，「不可能拱手讓出經營權」。

中壽先前已經認列了投資一○一的損失約二點四六億元，這筆交易獲利約一點一一億元。

大陸釋商機營造廠利多

經濟黃啟菱

2009/7/16

中國大陸對台灣業者釋出公共工程商機，受此利多激勵，各營造大廠昨（15）日股價表現都超強勢，包括根基（2546）、建國工（5515）、中工（2515 ）、達欣工（2535）及工信（5521）等，全都漲停鎖住。

中國大陸湖北和寧夏兩個省分，為呼應中國國台辦支持台商參與大陸基礎建設工程，率先拋出多項公共工程供台商參與、承攬，工程總金額達人民幣385億元，激勵營建相關個股走強，買盤大量湧進。

法人表示，中國大陸對台釋出公共工程商機，率先受惠的業者將包括營造、水泥、鋼鐵等業者，其中又以積極前往對岸布局的達欣工、工信、中工、建國工等最有機會。

此外，其他類股中的中鼎工程（9933）是國內少數幾家有能力承攬海外工程的企業，昨日也大漲，以30.8元作收，上漲1元。中鼎日前才宣布取得印度天然氣公司的興建合約，金額約3.2億美元，工期35個月，是中鼎第一個印度工程案，法人認為，中鼎未來在中國大陸市場亦大有可為。

不過，有營造業者指出，中國大陸政策雖對台灣業者抱持開放的態度，但實際執行時的管理法則與配套，卻付之闕如，台灣業者要進入當地承攬重大工程，還有很多問題待解決。

儘管短期內要正式在中國大陸承攬公共工程案有難度，但台灣營造業者還是積極前往對岸布局，並且多以在當地設點、擔任經銷或顧問為主要業務，希望熟悉當地市場。

台北商辦需求後年噴出

經濟梁任瑋

2009/7/15

兩岸經貿合作協議（ECFA）明年簽署，房地產業引頸期盼的陸資行情恐將暫時冷卻。瑞普國際總裁曾東茂昨（14）日表示，如果ECFA明年初才開始討論，依香港經驗需要18個月的討論期，台北A級辦公室需求可能在2011年才會向上增加。

曾東茂表示，近期房地產市場炒作陸資題材，今年以來售價已回到2008年中的高峰，漲幅約10%至15%，但租賃市場表現卻相當疲弱，A級商辦租金下降5%，空置率升至11.3%，售價及租金呈「脫鉤現象」。

曾東茂指出，商辦是收益型不動產，售價主要依賴租金收益評估，所以租金和售價大部分時間是往同一方向移動。只有短暫時間租金和售價會背道而馳，主要是因為投資者期待未來租金收益或處分售價會大幅成長，所以不介意現在的租金下降。

目前台北商辦市場因本土投資者期待未來有大量陸資會到台北購置商辦，下半年還會繼續呈現租金與售價脫鉤的現象，最快要到2010年才有較明朗的發展。

瑞普國際物業副總經理蘇銳強指出，ECFA固然有利於台商到大陸經商及台灣總體經濟的成長，也會去化台灣的辦公室、廠房供給量，但大陸同時會在明年與東協簽定自由貿易協定，而日本及南韓則會在2012年加入此協定，所以簽定ECFA使台灣在大陸貿易中能與其他東亞國家在同一平台競爭，但不代表有特別的優勢，因此未來商辦需求長幅有可能不會如預期那麼高。

大台北推案下季湧出

經濟黃啟菱

2009/7/15

房市景氣回春，近來置產族群在台北市精華區積極出手，代銷業者昨（14）日指出，新案推出通常需要半年準備期，這波房市太快回暖，建商多措手不及，今年預售市場要到第四季才有較大的案量釋出。

若統計全年數據，大台北地區今年全年推案量僅約1,000億元，較去年的2,500億元大減。在需求面大於供給面情況下，下半年預售市場將會「大缺貨」。

信義房屋代銷事業體昨日發布下半年預售市場報告，大台北地區總銷超過50億的新案僅有四個，包括位於松山區的國美健康路案、大安區的「吾疆」、元利建設的南港案及板橋的遠揚新站案。

信義代銷協理董憲成表示，去年下半年預售市場急凍，許多建商暫緩推案、靜觀其變。今年上半年房市景氣快速解凍，推案前置作業準備不及，第三季推出的個案不多，到第四季才會有較多案子推出。

台北市「第一圈」內的新推個案已站穩每坪百萬元高價，但還有個案喊出驚人天價，但因供給量少、需求力道強勁，台北市高檔產品供不應求，市場存貨仍可快速消化。

董憲成說，今年預售市場推案量急縮，較去年腰斬，但也有個案交出亮麗的完銷成績，甚至還有兩天內完銷的紀錄。上半年代銷市場有兩種產品最熱銷，第一是「真豪宅」，例如市信義計畫區的「台北信義」、松山區「文華苑」、中正區「揚昇君臨」等案，靠著一級地段、一流產品獲得買家青睞。

第二是捷運低總價產品，有優惠房貸低利率的誘因，不少自住及投資客群搶進。

台灣10大建物陸資將砸銀彈

聯合游智文

2009/7/14

在大陸闖出名號的頂新集團近日買下台北101兩成股權，吹起陸資來台購買不動產前奏曲，房地產業者表示，陸資現多在評估階段，第四季就會有明顯動作，三大都會區類似台北101的地標性建築，將是陸資第一波「掃貨」對象。

最近和陸資密集接觸，近期並將到大陸招商的戴德梁行總經理顏炳立說，大陸企業對台灣不動產很有興趣，但他們要的都是最好的地段，最好的產品。他們的心態用12個字形容，就是「炫耀性的消費、擁有性的購買」。地標型建築、租不如買，是大陸企業、富豪來台投資兩大策略。

當前全台最具標竿性的大樓就屬台北101，但頂新剛吃下開發金19.5%股權，其他民股奇貨可居，公股本來把101視為燙手山芋，現在忽然宣示捍衛到底，頂新要完全掌控101，還很有得拚，陸資當然更不可能有插手的機會。

比較可能的方式就是退而求其次，捨買為租，目前101還很好租，空置面積大約還有1.2萬坪，不過商仲業普遍認為101滿租已在倒數計時，顏炳立說，光是大陸5000家國營企業的百分之一，50家到101設點，一家240坪，台北101就滿租了。陸資、陸企未來想在台購置不動產，只有從其他地標型建築下手，台灣房屋不動產研究室分析陸客需求及目前詢問情況，認為初期全台另有10棟建築因具特殊性、標竿性及知名度，對陸資特具吸引力，堪稱是陸資「愛台10大建築」。

在台北方面，台灣房屋經理古景良表示，根據調查，陸資最想進駐的還是信義計劃區，101看得到買不到，因此周邊著名的環球商務大樓以及世紀金融廣場大樓將是另一優先首選。事實上，目前陸資委託台灣房仲介紹物件，這兩棟就是不少業者主要推薦標的。

松山機場一帶敦北商圈，因具兩岸直航之便，也是大陸國企熱門詢問的區塊，目前商圈內以國泰寰宇金融大樓進駐最多陸企，主要為航空公司，台灣房屋認為，位於南京東路、復興北路的世界通商金融大樓、兄弟飯店附近的揚昇金融大樓以及新光國際大樓，因都具區域地標建築特性，或較有取得機會，未來也將是陸資青睞目標。

至於住宅部分，依兩岸知名度、建築特色及釋出情況來看，位於仁愛路的「宏盛帝寶」、歌手阿妹所住的信義計劃區「信義之星」以及正對大安森林公園、現仍興建中的「勤美璞真」，預估將是陸資優先考慮的指標豪宅項目。

公建商機市場矚目

經濟何孟奎

2009/7/14

經建會昨（13）日通過99年重大公共建設與振興經濟建設計畫，涵蓋公路運輸、防洪排水、國際航空城等基礎建設，並新增綠色內涵項目，未來將帶動包括營造、土木、水泥、鋼鐵，甚至綠能產業等商機，預料公共建設概念仍是受到矚目的題材。

根據規劃，愛台12項建設的基礎建設，仍是明年主要的公共建設，桃園國際航空城建設、都市及工業區更新、下水道建設等，也都編了不少預算。除了計畫本身，還可能帶動周邊商機，例如都市更新將帶動周邊房地產市值，產生的綜效將遠大於政府編列的預算效益。

值得注意的是，為落實節能減碳理念，各部會所提出的振興經濟擴大公共建設，也編列了綠色內涵215億元，占總經費13.39%。經建會官員說，包括綠色建材、綠色工法等都是綠色內涵範圍，未來將帶動綠色產業商機。

看得到吃不到…工程顧問、營建業恐遭衝擊

經濟蘇秀慧

2009/7/13

台灣成為世界貿易組織政府採購協定（GPA）締約國後，對國內工程顧問、營建業恐將造成衝擊，工程會近期將提出「提升工程相關產業國際競爭力政策白皮書」，大型公共工程改以統包發包，以提升業者的競標能力。

工程會並將推動台灣成為軌道（捷運）、道路（高速公路）、水利（水庫）、發電廠工程，與石化、電子、資訊產品製造業建廠工程技術服務的輸出國。在2012年時，工程及相關技術服務業整體營收，在國內達8,000億元、國外1,200億元，就業人數91萬人。

經濟部評估，台灣營建業廠商的規模不及國際營建大廠，且沒有足夠對GPA締約國的標案營建經驗，較不具備爭取國際標案的優勢。

中華民國工程技術顧問商業公會秘書長高守智表示，加入GPA後，對工程技術顧問公司、營建業是「看得到，卻吃不到」，甚至是「引狼入室」。

高守智指出，台灣工程制度的特色是工程技術和營造分包，使得國內營造團隊欠缺大型工程實績，除了中鼎工程顧問公司等極少數公司外，其餘工程顧問、營造業只能做小包，根本沒有能力競標外國的政府採購市場。即使成為外國得標廠商的分包或供應商，「業績」仍歸外國廠商，台灣的業者永遠「沒有長大的一天」。

因此工程會將從協助工程相關產業與國際接軌及提升競爭力、建立產業國際化策略聯盟與商情蒐集機制，和拓展海外市場，協助業者搶商機。

在協助工程相關產業與國際接軌及提升競爭力，工程會官員說，將修正相關產業法規，構建符合國際工程契約規範。另外將成立「促進營建業赴海外發展推動小組」，和協助民間成立海外建設產業聯盟與海外建設產業智庫。

在拓展海外市場方面，將協助承攬國際開發機構或與我有邦交國家的政府公共工程，進入中東、拉丁美洲、非洲或東南亞地區市場；參與台商製造業海外建廠計畫，聯合營建材料及施工設備廠商，提供設計、營建、設備的整合服務。並與金融投資集團或不動產開發、能源開發公司等合作，參與投資開發計畫

營建躍居權重指標股

經濟蕭志忠

2009/7/11

營建股今年展現強勢行情，營建指標股華固（2548）、興富發（2542）分別躍升為台灣中型100及台灣高股息指數等重要指數成分股；遠雄（5522）列入台灣50指數成分股的候補名單，營建類在傳產類中已逐漸扮演「權重」角色。

證交所最新公布的五檔台灣中型100指數新成分中，華固屬於營建類，興富發則列入台灣高股息指數的新成分股；遠雄新增為台灣50指數成分股候補名單，皇翔、信義、長虹等，為台灣中型100指數的新候補名單。

法人指出，此次華固等營建指標股獲列入證交所編製的重要指數新成分股或候補名單，是上市公司中檔數最多的類股；顯示的意義是營建股今年強勢反彈、在市值普遍提高後，已躍升為傳產類股中具有影響力的「權重」指標股之一。

台灣中型100指數新成分股的華固，昨（10）日在營建類股下挫中逆勢上漲0.3元，以84.7元收盤；華固已完成4.9元的現金股利除息交易，填息12.8元，填息幅度達2.6倍；6月營收11.57億元，較去年同期成長76%，上半年營收48.81億元，成長12.46%。

列為台灣中型100指數候補成分股名單的長虹，上半年營收14.58億元，稅前盈餘5.86億元，每股稅前盈餘2.79元，昨日上漲0.6元；六檔新成分股或候補名單中唯一下跌的皇翔，6月營收9.01億元，較去年同期成長2.7倍，上半年營收38.94億元，成長1.59倍。

法人指出，營建類股在兩岸關係和緩下，近年來利多政策及消息面不斷出籠，營造不少有利營建類的「利多概念」；金管會近期又放寬保險業投資不動產限制，市場預期對營建股的資金動能挹注再添柴火；但在樂觀之餘，也要防過熱後的營建股市、房市泡沫化。

保險業投資房市資金大增650億

聯合陸倩瑤

2009/7/10

保險業投資不動產鬆綁，對不動產市場是一大利多。金管會昨天調整保險業與同一人（同一關係人）交易的限額，計算公式的基礎由「淨值」改為「保險資金」。由於保險業的交易主要以不動產為主，調整後，保險業可投入不動產的資金能量，估計將大幅增加約650億元。

3月底財報資料顯示，全體保險業的淨值為1952億元，保險資金為8兆8200億元。依現行規定，保險

業跟同一人（或同一關係人）買賣不動產，單筆交易上限只有683億元；改用「保險資金」計算，交易金額將增至1234億餘元，比現行增加約650億元。

例如，新光人壽與同一人交易上限從84億多元，增至180億餘元；其他宏泰、全球、中壽與宏泰等壽險公司也同蒙其利，各自增加了數十億元。

金管會昨天修正「保險業與同一人或同一關係人交易」相關規定，把交易上限計算基礎從「淨值」改成「可運用資金」，並且根據資本適足率（RBC）是否達到200%，分成三級給予不同程度的鬆綁。

但是，保險業資本適足率（RBC）低於200%的中小型保險公司，如果想適用較寬鬆的規定，必須提出改善財務計畫，獲得主管機關核准，並落實增資計畫，才能享受優待。萬一財務沒改善，或資金不到位，保險局可能祭出行政處分，或廢止核准，屆時超限買入的土地將被迫中止合約。

在現行規定下，保險業與「同一人或同一關係人」交買賣土地或房地，單筆交易上限為淨值的70%，合計不能超過淨值的35%。

如果淨值為負數，單筆交易上限額度1億元，總額度2億元。由於都會地區房產動輒數十億元甚至百億元，部分中小型保險公司淨值偏低，「額度根本不夠用」。

頂新買101 營建超級大利多

經濟梁任瑋

2009/7/8

一心想進軍台灣商用不動產市場的頂新集團，在錯失新光三越A11館與民生金融大樓標售案後，終於在101大樓取得門票，成為台北101最大民股股東，也為台灣房地產市場投下一顆震撼彈。

近幾年有意將資金匯回台灣的頂新集團，曾公開表示投資台灣商辦可獲得不錯的報酬，因而會積極尋求投資標的。因此，包括先前A11、信義計畫區D3土地與民生金融大樓標售案，頂新集團幾乎是無役不與，無奈都未成功，因而對台北101股權標案勢在必得的頂新集團，這次低調至極。據了解，整個交易過程不到五個人知道。

對頂新集團而言，投資台北101是風險也是機會。風險是台北101虧損嚴重，頂新魏家將37億元丟入這個短期內看不到底的洞，非短期可回收，但機會是台北101仍為全球第一高樓，具指標意義，因此就無形資產而言，頂新有十足進場的理由。

由於台北101是大陸企業在台設置辦公室的第一首選，深耕大陸市場數十年的頂新集團，挾著在大陸市場的豐沛人脈，自然最了解陸企的實質需求，頂新讓台北101在年底前滿租應不是件難事，這或許是頂新集團打的算盤。

在商場上，供需永遠是物件成交與否的ABC，開發想賣，頂新想買，一拍即合，外界也無需過度聯想。但可以確定的是，台商鮭魚返鄉，將是除陸資外，未來推動台北市商辦行情的不可忽視力量。

頂新出手買台北101，對於面臨漲多拉回的營建股而言，無疑是一件超級大利多。

阿里山概念股外資鎖定

經濟王瑞堂

2009/7/7

外傳有外資有意願參興宏都建設（5523）子公司宏都阿里山國際的阿里山BOT開發案，雙方正洽談入股宏都阿里山國際，宏都可望成為國內最有可能直接得到阿里山觀光休閒商機的上櫃公司。

據悉，外界推測，「外資」應為陸資。顯示政府開放陸資來台投資休閒產業，已有陸資鎖定知名阿里山為布點標的。同屬阿里山概念的劍湖山，也傳有陸資有意願合作興建主題樂園。

不過，宏都與劍湖山對上述的潛在投資者洽商情況，均以簽署保密協定規範，不便置評。宏都昨天收盤價15.6元，下跌0.3元，成交量3499張；劍湖山收16.6元，上漲0.6元，成交量2.7萬多張。

劍湖山世界（5701）因為在通往阿里山森林遊樂區的台三線上有主題樂園與劍湖山王子飯店、鄰近阿里山森林鐵路北門車站又擁有耐斯廣場（耐斯王子飯店、耐斯松屋購物中心），使得其新建五星級主題飯店及耐斯廣場售後租回，都不乏潛在投資者。

據了解，耐斯廣場售後租回案，已有壽險公司表達興趣。主題樂園內新建主題飯店的計畫，最能吸引陸資投資眼光，洽談對象已由飯店業者擴及旅行社業者。

宏都阿里山國際公司因其阿里山BOT開發案的飯店，將委由專業管理顧問公司經營管理，洽談對象包括香港宜諾管理顧問公司，外界認為引資對象以陸資最有可能。

法人表示，宏都建設股本小，持股約六成的宏都阿里山國際擁有阿里山BOT開發案，最大利基是在阿里山森林遊樂區要興建最大型觀光休閒旅館，以區內優質客房長期供不應求情況推估，飯店若能興建營運，將具有長期利基。

另外，宏都在阿里山森林鐵路嘉義市北門車站的飯店興建工程，明年初就可完工啟用，因開放陸客觀光及兼具城市商業與觀光旅遊功能，估計住房率應可提高至八成，客房單價也會升高。宏都原先估計住房率只有65%，每間客房平均單價2,300元。

內湖商辦熱華固遠雄笑

經濟黃啟菱

2009/7/7

台北市商辦市場明顯回春。信義房屋（9940）昨（6）日發布台北市商辦市場統計，結果顯示，第二季北市商辦產品的成交量，較第一季大幅成長一成以上，其中，內湖一帶因捷運開通利多，最受買家青睞。

受此利多激勵，內湖沿線擁有土地的建商華固（2548 ）、太子（2511）、興富發（2542）、遠雄（5522）、基泰（2538）、潤泰新（9945）等，昨天股價強勢走揚；基泰跟潤泰新更亮燈漲停。

信義商仲協理何偉宏指出，由於台商、陸客可從松山機場透過過捷運直達內湖，近來已有許多傳產及跨國企業對內湖商辦表達高度意願，原本就已進駐、有意轉租為買的企業也愈來愈多。

何偉宏表示，以去年相繼落成使用的瑞光路商辦大樓為例，進駐率在剛落成時還不到一成，如今已達八成五，成長十分驚人。預估內湖地區商辦未來還有10%至20%的漲幅。

第二季北市商辦市場，延續第一季末的商辦市場熱度，表現不俗，成交量持續上揚，4月起大型交易紛紛出籠，許多指標案件順利脫標，如安泰人壽買信義區A11、南山人壽買民生金融大樓等等，都成功激勵市場信心回穩。

信義統計，北市商辦平均月租金每坪1,722元，較前季僅下滑約0.42%，平均空置率8.7%，微幅走揚0.42%，已有觸底反彈態勢，吸引不少中長期投資買盤進駐。

而在資金行情加持下，第二季北市商辦市場交易量比前一季大增一倍以上。從各商圈觀察，空置率最低的仍為敦北民生商圈（5.55%），空置率最高的為站前西門商圈（14.95%）。

內湖商圈因為供給量仍大，空置率約在13%至15%；空置率上升最多為松江南京商圈的2.39%，主因是許多中小企業因撐不過金融海嘯選擇歇業或縮減辦公面積。

法拍屋飆到比市價高

聯合蘇位榮

2009/7/5

一般人對法拍屋的印象是便宜、低於市價，但最近法拍屋市場熱絡，加上不少法拍代標業者積極找人投資，法拍屋的得標價格愈墊愈高，往往已超出市場行情，便宜貨變少了。

台北地方法院民事執行處庭長王淑滿指出，一般來說，法拍屋通常會以鑑價的八成左右賣出，但這幾年情勢已改變，「地點好的法拍屋不但不便宜，往往還超越市場行情」，尤其台北地院和士林地院的法拍屋，每次拍賣都會吸引人潮，造成搶標，幾乎已無便宜貨可撿。

王淑滿表示，台北市建地愈來愈少，加上都市更新效應，台北市的法拍屋變得熱門，加上法院的法拍屋資訊比早年公開、透明，許多房子一經確定要法拍，經常造成搶標。

他舉例，北市敦化南路的一間中古二樓，一拍底價一千八百四十一萬元流標；二拍底價降到一千四百多萬元，廿二人搶標，最後以近一千九百萬元拍定，二拍得標價竟衝破一拍底價，是很奇怪的現象。

一位執行處法官指出，近來法拍市場買不到便宜貨，也與部分代標業者哄抬價格有密切關係。

這位法官說，代標業者因為只有在得標後才能抽取佣金，如果委託人沒有得標，就無法獲得佣金，因此一些代標業者會利用民眾以為在法拍市場可以買到便宜貨的心態，廣發廣告，再帶客戶到法院投標室，有些業者會鼓吹客戶拚命加價才能標到，客戶不懂市場行情，就會被當成肥羊。

這位執行處法官指出，一般代標業者以得標價的百分之二到五抽佣，如果沒得標，業者等於白忙，於是千方百計讓委託人加價，也是讓法拍屋價格高於市場行情。

根據統計，今年第二季全國各地院法拍庭法拍總金額近三百六十六億元，比第一季的二百廿七億元暴增了一百卅九億元，也比去年同期增加廿三億元。但房仲業者說，法拍熱絡主要是在大台北地區，台中與高雄法院的拍定總金額反而下降，可見法拍熱絡仍與房市區域景氣密切相關。

房市新亮點三熱區爆紅

經濟黃啟菱

2009/7/5

房北內湖！捷運通車發酵
中綠線！文心北屯看俏
南左營！高縣升格利多

全球經濟情勢轉佳，加上兩岸開放等題材，房市開始「倒吃甘蔗」，投資人開始進場篩選標的，北、中、南捷運沿線房市成新熱點。圖╱蘇健忠

6月成屋市場買氣受到台股回檔的影響，交易動能暫歇，加上精華地段屋主的惜售及調高價格，造成買方猶豫的關鍵，房地產業者表示，雖然全球經濟情勢轉佳，又有兩岸開放的和平紅利題材，房市開始「倒吃甘蔗」，但投資人想在下半年進場布局，仍需謹慎選擇，可掌握「北內湖、中綠線、南左營」這三大熱區。

四都升格激起購屋慾

台灣房屋首席總經理彭培業表示，今年上半年每個單月成交量較上月成長的幅度，都超過一成。永慶房仲集團總經理廖本勝則說，兩岸持續開放腳步，加上遺贈稅調降後資金大幅回流，利率又持續處於低檔，在通膨隱憂下房產保值優勢盡現，這四大因素讓台灣房市不只是短多，而是中長期看好。

經濟日報╱提供

中信房屋日前發布的「宅指數夏季報告」，也提出同樣看法。這份報告中顯示，在房市長線看好的情況下，不動產已躍升為民眾心中抗跌保值最佳標的，有30.5%的民眾看好，勝過現金（21.8%）與黃金貴金屬（18%）；第二季時民眾使用的理財工具中，「不動產」較第一季明顯增加3.2%，達到24.4%。

此份報告還指出，有將近六成（58.12%）的受訪者會因為政府積極促進兩岸經貿交流、推動陸資來台投資房地產，而提高自身買房意願，並有高達59.09%的受訪者會因為四都升格利多加強購屋意願。

中信房屋董事長特助胡佩蘭分析，房市景氣已回溫，不少自住購屋族群預期難有議價空間，近來態度趨於保守，反倒是投資理財族群開始轉守為攻。

房地產已成為民眾心目中抗跌又保值的投資標的首選，胡佩蘭表示，在目前低利率環境及通膨預期心理下，低風險的保值理財投資標的需求度大增，預料理財性的購屋客層將撐起第三季房市。

若想在此時進場買房，彭培業指出，北、中、南三大區塊分別以台北捷運內湖線沿線，還有下半年台中即將動工的捷運綠線沿線，以及高雄左營區最夯。

轉守為攻投資客進場

其中，台北內湖捷運已正式通車，這條黃金路線是內湖居民期盼已久的交通核心網，加速拉進內湖前進市中心的距離，也搭起台北市南北交通的熱線，加上連結松山機場線，已吸引不少台商回流在大直、內湖區置產，預期將帶動內湖區及周邊區域更加繁榮。

至於台中捷運綠線將在10月動工，捷運行經的區域如文心、北屯，前景看俏。高雄在縣市合併升格後，市中心行政區將更顯重要，房市表現將會出現「強者恆強」的現象，彭培業因而預期，高雄農16特區、美術館特區一帶，還有一波好行情。

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