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產業趨勢（營建業）

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營建股恐大幅修正

經濟李娟萍、呂郁青

2009/8/12

外資、投信等法人原本多預期行政院會續撥優惠房貸，支撐營建股走勢；如今希望落空，短線恐將面臨大幅修正。

萬寶投顧研究部協理賴建承表示，若行政院確定不續撥優惠房貸，對一般住宅短線衝擊將會很大，包括遠雄、鄉林、冠德等多數營建股，甚至是信義房屋等房仲業者會受到影響。

外資、投信法人原本多數預期行政院會宣布續撥優惠房貸，瑞銀證券傳產分析師鍾朝安先前認為，今年以內中央銀行不會調升利率，在經濟面未全面好轉前，政府有機會續撥優惠房貸，但可能是最後一次。

沒想到出乎意料，行政院突然傾向不續撥優惠房貸，對將進入鬼月淡季的房市，更是不利。

賴建承說，全台房屋6月以來成交價漲，量卻急縮，建商還有不少餘屋待消化，優惠房貸確定不撥，既有優惠房貸額度即將用盡，民眾不再能以低利房貸買屋，餘屋去化將更困難。

大多數營建股都以一般住宅為主，賴建承指出，不過，像華固、長虹、皇鼎、宏普這類以商辦為主的營建公司，衝擊相對較小，因為商辦的需求仍高，商辦也無法使用優惠房貸額度。

鍾朝安也認為，資產營建類股近期是修正期，明年第一季才能看資產、營建股的表現。瑞銀的客戶手上多已有營建資產股，但目前價格仍嫌貴，若營建資產股價修正幅度達15%，可以考慮加碼。

優惠房貸不續辦低價產品最傷

經濟黃啟菱

2009/8/12

2,000億元優惠房貸恐不續撥，多數房地產業者皆表示，此舉形同政府不再對房市大力作多，將影響購屋者信心，台北縣與中南部地區的低總價預售產品首先受波及。

政治大學地政系教授張金鶚表示，「總是要斷奶的」，不再續撥優惠房貸，可幫助台灣房市發展回歸基本供需面。

遠雄集團副總蔡宗易11日說，優惠房貸不再續撥，在短期內會造成想買房的人全部出籠、「搶最後一波」，但長期來看，不僅對房市景氣不利，對整體經濟情勢更將有所傷害。

蔡宗易表示，簡單來說，優惠房貸就是「政府花很小的錢，換取大的經濟成長」，有些補貼，便可使大家把錢拿出來買房子，支撐台灣經濟；今年農曆年後，房市景氣好不容易回春，對台灣整體經濟頗有貢獻，如今又不再續辦，恐將影響整體經濟景氣。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，不再續撥優惠房貸，的確會造成「購買遲緩」的現象；又因為優惠房貸在台北市額度為350萬元、台北市以外則是300萬元，預期台北市以外、低總價的產品，將會首先受到影響，畢竟這些產品的購買者是最仰賴優惠房貸的族群。

太平洋資產總經理張欣民認為，不續撥優惠房貸對市場的影響，心理面大於實質面，購屋者與業者容易將此舉解讀為「政府一路作多後，已經開始踩煞車」，這會導致購屋信心較為不足。

張欣民指出，由於現在是低總價產品的購買者對優惠房貸的需求較強烈，若不再續撥，台北縣與中、南部的低總價產品，會先受到影響。

張金鶚表示，不續撥優惠房貸，可幫助房地產市場「自然化」，讓房價回歸市場實質供需，因為優惠房貸讓任何人都可以買房、甚至買不起的人也去買房，膨脹了需求。

他說，面對高房價時代的來臨，政府應該開始警覺，不應再火上加油。比方說，中國大陸各單位最近都開始示警，怕房市泡沫化，並提出應對措施，台灣政府也應該有所警覺，不再續撥，可讓房市回歸基本面。

【記者藍鈞達╱台北報導】政府優惠房貸可能不續撥，銀行主管昨（11）日表示，可能會對房市造成衝擊。

從2000年中開始提撥的政府優惠房貸，到今年4月為止共撥九次，總額達2.2兆元，除了帶動房市景氣外，對於銀行去化資金也有極大的幫助。

頂新101持股逼近32％

經濟邱馨儀

2009/8/11

頂新魏家持股台北101大樓正式衝破三成。截至昨（10）日止，頂新魏家掌握、並完成過戶的101股權已逼近32%，朝持股四成的中期目標再邁大步。

根據頂新集團統計，截至昨日為止，頂新魏家持有台北101大樓的持股為31.9188%，較上周五增加3.06%。至於交易對象為何，頂新集團不願透露，並強調買賣雙方簽有保密協定。

不過市場消息指出，昨天過戶的交易對象，賣方是妙天禪師的大佛山公司手中的2.04%、及台灣人壽持股的1.02%。此外，包括泛中信集團的捷和建設4.9%股權，日前也已經完成過戶。

頂新集團強調，對於其他的101民股股東，都仍積極接洽，不放棄購買持股的想法，但在此次董監改選前持股不會超越官股，頂新也不會角逐台北101大樓董事長的位置。

對於日前財政部釋出善意，表示總經理席次不排除由民股派任，對此頂新內部則透露，頂多是由集團內部指派專業經理人擔任，由頂新集團董事長魏應交親任台北101總經理的機率不高。

市場分析，由於頂新魏家仍積極與華新麗華、國泰集團等民股股東的接洽，預計在8月25日的最後過日期之前，頂新魏家持股將有機會跨過35%的階段性門檻。

以台北101大樓共有13席董事，在股權突破三成之後，頂新魏家的席次有機會順利挺進四席，包括康師傅董事長魏應州、頂新集團董事長魏應交、味全董事長魏應充與頂巧控股董事長魏應行四兄弟，都可望順利進入董事會。

另一方面，金融重建基金（RTC）下個月即將拍賣15%台北101大樓股權，頂新魏家也是勢在必得，換言之，最快今年底前，頂新魏家的持股就有機會超越官股，成最大股東。

【記者邱金蘭／台北報導】金融重建基金（RTC）接不接華新麗華手中台北101持股，存保公司日前呈報甲、乙兩案給金管會，並由RTC召開管理會決定。RTC動向將影響頂新集團5.25%股權的收購，及下（9）月台北101董監改選時頂新與公股的談判籌碼。

根據頂新集團昨（10）日公告資料，頂新持有台北101持股已近32%，再度進逼泛公股44%股權。財政部官員昨天對此表示，改選前雙方一定會談，包括董監席次、經營階層籌組、董總指派等。

頂新若再順利拿下華新麗華5.25%持股，則持股逼近四成，跟公股談判的籌碼將更強。

頂新日前向華新麗華收購101股權，華新麗華依當初「四大原始股東有優先認購權」承諾，洽詢中華電、RTC（接管中聯信託持股）、金尚昌開發意願，中華電已表達無意承接。

外界原本預期會一口氣說「NO」的RTC，執行單位存保公司卻提出買跟不買的甲、乙兩案，讓外界好奇，此舉是否有意配合泛公股政策，減緩公股跟頂新談判的籌碼壓力。

炒房噩夢…大陸官方凍未條

經濟林安妮

2009/8/10

大陸六個部委近期輪番發言大陸房價過高，引發外界猜測，大陸官方祭出具體調控房市措施不遠。熟悉上海房市專家表示，中共中央下月將召開第17屆四中全會，未來大陸房市走升或走貶，全看這一會。

中國人民銀行上周發布貨幣報告，首次提出要「動態微調」寬鬆的貨幣政策；市場憂心，人行一旦收縮市場浮濫頭寸，將重創熱頭上的大陸房市。過去一個月來，大陸已有五部委對房市發表看法，已讓近期大陸房市陷入烏雲密布狀態。

新加坡紅木集團董事總經理張永河表示，大陸六部委直接或間接對大陸房市發表看法，已讓近期大陸房市陷入短暫觀望期，下月中共中央還將召開第17屆四中全會，屆時大陸官方如何拍板今年經濟調控主調，也將決定大陸房市漲跌命運。他說，今年上海房市每月成交量都是向上攀升，唯獨上月二手房成交量首度出現下滑，但這只是表面現象，近期上海豪宅持續熱銷，而且不只是大陸富豪進場，就連過去一年因國際金融風暴受損的境外基金，現在也重回大陸主戰場。

他認為，7月是傳統的大陸房市銷售淡季，目前市場的觀望期不會維持太久，若是在9月時，大陸中央正式定調經濟冷暖，會對大陸房市發生直接影響。

早前針對大陸房市發表看法的部委，包括大陸銀監會要求各銀行執行嚴格的「二套房貸」政策，國家稅務總局要求重點監管房地產交易稅收，國家統計局要求警惕高房價，及國土資源部要求貫徹土地政策，嚴防大陸各地的「地王」現象。目前只差直接主管房地產行業的大陸住建部和主管央企的國資委尚未發話。

在大陸官方媒體的發言部分，近來新華社評論文章將矛頭指向，有部分政府部門透過團購炒房，變相抬高房價；人民日報也出言批評，北京最貴樓盤每平方公尺人民幣7.2萬元（約每坪新台幣114萬元）。

法人：營建股可逢低買進

經濟梁任瑋

2009/8/10

房市進入第三季傳統淡季，加上兩岸利多題材不多，缺乏刺激營建股力道，華固（2548）、皇翔（2545）7月營收都較6月減少6.45% 、13.22%。但法人認為兩岸經貿持續改善，台灣經濟也逐步回升，精華區域房價仍有上漲機會，營建股仍可逢低買進。

營建股7月營收陸續出爐，遠雄建設（5522）7月營收12.69億元較上月增加19.5%，累計前七月營收72.99億元；華固建設7月營收10.83億元較上月減少6.45%，累計1到7月達59.64億元；皇翔7月營收7.82億元，月減13.22%，累計前7月46.76億元。

由於第二季預售房市「價跌量漲」，儘管豪宅房價頻創新高，但多數建案房價仍下跌，因此第二季國泰房地產指數全國房價指數為104.28，平均水準值為每坪18.08萬元，比上季減少1.6%，推案量、銷售率與成交規模成長率僅達高峰期的五成，建商為去化建案，紛紛下修推案價格。

大台北縣市第二季房價比第一季下跌；台北市每坪成交價為52.85萬元，比第一季下滑2.31%；台北縣每坪20萬元，較第一季下滑6%，超乎市場預期。

永豐投顧指出，第三季農曆7月房市景氣偏淡，但第二季兩岸利多頻傳，且兩岸經濟合作架構協儀（ECFA）明年才簽署，加上實質面國民所得並未提升、失業率仍攀高，致信義房屋調查未來購屋信心顯示，三個月內看好、看壞的比重相當，顯示短期內房市確實進入多空拉踞戰，加上建商農曆7月推案並不積極，須待928檔期後才有較大型的推案。

此外，土地價格過高，多數建商2009年及2010年獲利仍下滑，永豐投顧預估，遠雄今年每股稅後純益約7.2元，2010年為6元；宏普（2536）今年每股稅後純益為4元，但2010年僅2.1元，預期未來兩年獲利可持續增加者只有皇翔、信義房屋（9940）、國建（2501）及興富發（2542）。

皇翔木柵「日出大地」近期銷售轉佳，法人預估今年每股稅後純益有機會由3.7元調升至4.3元，2010年為5元，2011年信義計畫區豪宅「F4」入帳後高達10元。

另外，國建因完工入帳，預估今年每股稅後純益可達0.44元，2010年為入帳高峰，可達0.83元；信義房屋今年每股稅後純益預估為4.4元，2010年為5.3元；興富發也受惠於建案採全部完工法入帳，預估今年和明年每股稅後純益都可達6元。

全球經濟想回春先看房市臉色

經濟編譯于倩若

2009/8/10

全球經濟能否踏上復甦坦途，關鍵仍在於房價是否止跌回升，近來美國、中國和英國都傳出房市回溫的喜訊，令先前遭遇房市崩跌的全球屋主大為振奮。

隨著銀行和股市再度上漲，美國房價在大跌將近三年後終於傳出止跌回升的好消息，給全球屋主帶來莫大希望。標準普爾／凱斯席勒房價指數顯示，美國前20大城市5月房價比前月上漲0.5%，是2006年以來首見。標準普爾分析師布利哲說：「這是34個月以來我們首度看見房價普遍上漲，這可能是房價終於回穩的徵兆。」

美國全國不動產仲介協會（NAR）的資料也顯示，6月成屋銷售中間價為18.16萬美元，比一年前下跌15%，但高於5月的17.47萬美元。

信用評等機構穆迪公司分析師西里亞‧陳說：「有跡象顯示房價的跌勢至少已趨緩。」但她警告，2020年前，房價都不會回到2006年高點。納洛夫經濟諮詢公司總裁納洛夫則持不同看法，他認為房價的上漲速度可望超乎預期。

分析師仍對房地產價格的長期展望存疑，因為失業率攀高和各國政府對空前的財政刺激政策採取的退場策略，都可能導致經濟無法穩定成長。但這方面的疑慮無法澆息房地產市場目前的謹慎樂觀氣氛。

官方數據顯示，中國70座城市的6月房價比前月上漲0.8%，是連續第四個月上漲，且全中國的不動產投資在今年上半年大增9.9%。房貸業者哈利法克斯銀行（Halifax）上周公布的調查顯示，英國7月房價漲至約16萬英鎊（26.77萬美元），比前月高1.1%，但過去12個月來房價仍大跌12.1%。

愛爾蘭、西班牙和杜拜的房市則尚未浮現觸底跡象。愛爾蘭房價自2006年攀頂以來已重挫40%，目前仍持續探底，當地政府正設法對市場提供900億歐元的貸款擔保。西班牙第二大銀行BBVA則預測，2008到2011年房價將重挫近30%，之後才會開始回升。杜拜房價過去一年幾近腰斬，目前房市仍飽受流動性不足所苦。

IHS Global Insight分析師亞契警告，雖然英國、中國和美國的房價回升，但這不表示房市已脫離險境。他說：「我推測英國房價未來幾個月可能反漲為跌。經濟衰退、失業率飆升和薪資成長趨緩都可能導致民眾更買不起房子。」

五星飯店群聚台北信義區

聯合孫中英

2009/8/9

新商戰崛起台北市信義區除了是百貨戰場，未來也是高檔飯店密集地區，多家五星級或高級精品飯店進駐，統一集團主導的台北市政府轉運站BOT案，將和喜達屋旗下的W飯店（W Hotels）合作，吸引年輕品味族群。本報資料照片╱記者蘇健忠攝影

台北信義計畫區將媲美香港太古廣場，出現「群聚式」的五星級飯店區，包括國泰、新光及統一集團，各自與全球五星級連鎖飯店合作，競爭台北商務高階旅客市場，若加上經營多年的君悅飯店，本區飯店密集程度也是台北市第一。

信義計畫區是台北最精華地段，過往一向被視為企業總部、百貨商場的一級戰區，未來在多家五星級飯店進駐後，將一改先前風貌，成為高檔商務旅客及觀光客集中地。

新光人壽標下的信義A12土地，將興建雙大樓，其中一棟，確定和喜達屋國際集團旗下的美麗殿飯店（Le MERIDIEN）品牌合作，亞洲許多觀光景點都有美麗殿飯店，台灣第一家美麗殿大飯店將出現在信義區。

統一集團在2005年，投資95億元取得台北市政府轉運站BOT案，統一集團將擁有50年的地上興建營運權，這個轉運站，已規畫建成一棟結合長途客運轉運、捷運、商場及國際觀光旅館的多功能轉運商業大樓。統一集團將和喜達屋旗下的W飯店（W Hotels）合作，走精品商務旅館路線。

國泰人壽在2004年以82億元搶下捷運站旁的A3土地後，5年來都沒動工。今年國泰人壽副董事長蔡鎮宇重返檯面，覺得A3土地開發動作太慢。在蔡鎮宇重新操盤下，國泰A3將結合商場和飯店，名為置地廣場開發案，國泰選中的五星級飯店合作對象，是美國的四季飯店品牌。

蔡鎮宇的獨生女在美國專攻的正是旅館餐飲管理，未來有機會在經營飯店上大展身手。

新壽指出，香港中環的太古廣場，就是結合三家五星級大飯店，包括香格里拉、港麗及萬豪酒店，商場百貨和飯店的結合，本來就能帶進人潮，且商務客及觀光客客層也不同，年輕商務客可能會選擇W Hotel，但大老闆們可能就會選擇服務更細緻的頂級豪華飯店。

新光人壽的美麗殿和統一集團的W飯店，都將在明年開始營運，國泰的置地廣場，規畫在民國100年興建完成，目前A3正在打地基，積極趕進度。

美林內科蓋廠辦外資首例

經濟梁任瑋

2009/8/8

看好內湖科學園區租金有直逼市中心辦公商圈的水準，一向只買「現貨」的外資私募基金，也首度在內湖投資興建廠辦。美銀美林證券旗下的盛達資產管理公司首度在內科蓋辦公大樓，月底將完工，對外招租。

內湖科學園區舊宗段有幾棟新廠辦即將完工，位於行善路168號，是由美銀美林證券投資的「盛達科技大樓」，最受矚目。

美林證券是以盛達資產管理公司名義興建，整棟大樓樓高六層，總樓地板面積約4,900坪，外貌呈現哥德式建築風格，雖然今年8月才會領到使用執照，但已有不少廠商詢問承租或購買，該大樓租金行情將成為舊宗段的重要參考指標。

負責招租的瑞普國際物業總經理劉美華表示，盛達科技大樓每坪開價1,000元，因舊宗段仍屬開發階段，租金較便宜，且舊宗段靠近南京東路，讓不少位於南京東路四五段和八德路的承租戶考慮搬遷至該地段。

高力國際總經理劉學龍說，外資私募基金因不擅長興建，多傾向買成屋再對外出租，賺取租金收益，只有2006年里昂證券以70億元購得欣翰建設在內湖科技園區三棟興建中的大樓，是私募基金少數買第一手的案例。

美林因2002年就在台設立資產管理公司，較熟悉台灣營建業生態。

據了解，盛達科技大樓是向某建設公司買下土地，再委由該建設公司施工，因取得時間早，比買全新完工的新大樓成本還低，未來增值空間也較大。

劉美華指出，政府釋出開放陸資的利多政策，且未來兩岸簽署MOU及ECFA的預期心理，內湖科學園區許多大型業主普遍惜售，目前主要成交個案大多是小坪數（約80至300坪）的廠辦，屋齡約三到五年，交易金額約5,000萬元至2億元。

至於舊宗段新廠辦，每坪售價約30萬至34萬元，中古廠辦售價約24至26萬元，這兩、三年都上漲一倍，每坪租金約825至925元。

郭台銘捧480億探重慶房市

經濟林茂仁

2009/8/7

郭台銘日前親自看了重慶最繁華地段「解放碑」附近的國泰電影院地塊，該地塊為前大陸首富黃光裕所有，郭台銘可能接手，作為旗下3C賣場─「賽博數碼」使用。

郭台銘加大投資重慶的力度，日前富士康科技集團才與重慶市政府簽署了一個2,000萬台筆記本代工廠的專案，之後，又計劃投資商業地產。

報導指出，郭台銘4日上午與公司財務總監黃秋蓮、集團副總裁孫玉麟及胡國輝等高階主管，一起到原國泰電影院地塊繞了一圈，該地塊目前充當臨時露天停車場。

該報導指出，郭台銘說：「這是一塊不錯的商業用地。國泰專案地理位置很好，感謝重慶市政府把黃金中的黃金地段推薦給我。」

4日當天下午，郭台銘還想看兩塊地，包括重慶市江北區觀音橋新世界商場旁地塊和石橋鋪賽博數碼廣場對面的「三設計院地塊」，但因暴雨和感冒等原因，郭台銘未親自前往，改由黃秋蓮等人代行考察任務。

重慶當地媒體援引參與考察的一位富士康高層人士的話：「富士康這次在重慶看好的商業地產項目，擬投資額將達100億元。」

據了解，郭台銘此行考察三個地塊，準備工作早在去年6月就開始，由重慶賽博數碼廣場負責人組織團隊物色，在十多處備選的商業地塊中最終選定三處。目前還無法確認郭台銘相中哪一塊，一位陪同考察的當地政府官員稱，也有可能富士康方面同時收下三塊。

據重慶市國土房屋管理局官方網站公開的土地交易資訊，國泰電影院土地的使用權歸黃光裕旗下的重慶鵬潤房地產開發公司所有，該公司於2008年4月1日以人民幣8.4502億元（約新台幣40億元）獲得，土地面積為1.7448萬平方米（約5,278坪），用途界定為商業金融業。不過，受土地位置限制，該地塊的用途僅限於地下，地面上只能建成廣場。

根據該公開信息測算，該地塊上的建築規模為9.4萬平方米（約2.84萬坪），顯示將被限定在修建五層地下建築的範圍之內。此前，該項目名稱曾被定為「國美商業中心」。

【記者曾仁凱╱台北報導】消息人士指出，鴻海旗下有賽博數碼通路商，年初宣布和德國最大零售通路商麥德隆集團（METRO Group）聯手進軍大陸3C零售通路市場，鴻海董事長郭台銘率主管考察重慶商業用地，不排除和通路相關業務有關。

鴻海旗下富士康日前與惠普（HP）聯手，於重慶打造個人電腦（PC）生產基地。郭台銘人到重慶，率領鴻海主管考察市中心商業用地，引發富士康可能投資房地產的聯想。

對此，鴻海主管昨（6）日表示，公司一直在考察各式的投資機會。

閱報祕書╱國泰電影院

「國泰電影院」位於重慶市最繁華的商業區渝中區解放碑的核心地帶，國泰電影院建於1937年，原名「國泰大劇院」。

由於當時重慶成為國民黨戰時陪都，大批文化名人彙聚重慶，抗戰期間，國泰大劇院共上演了240多部話劇，成為抗戰大後方的文化聖地。

包括郭沫若創作的話劇「屈原」、曹禺創作的話劇「雷雨」均在國泰大劇院首演，並多次演出。（林茂仁）

登陸開發工業區可望開放

經濟謝佳雯

2009/8/6

經濟部正檢討擴大開放產業登陸投資清單，開發工業區項目也納入開放廠商登陸開發鐵路、捷運、港口等基礎設施的檢討範圍內，若政策同意開放，台開、中工等工業區開發商將有機會首度登陸開發工業區。

工業區開發廠商認為，若開放國內廠商登陸開發工業區，受益最大的將是台開、中工等土地開發商。經濟部工業局則不願評論工業區是否在開放登陸投資的範圍之列。

據了解，兩岸對於開放「開發工業區」傾向採對等、互惠原則，我方將於檢討開放產業登陸投資的同時，檢討開放我國廠商和工業區開發商可登陸投資工業區。在對等原則下，我方會在明年展開檢討的第二階段開放陸資來台投資清單中，討論是否開放陸資來台投資開發國內的工業區。

經濟部已於7月公布並實施開放陸資來台投資清單，內含汽車整車、汽車零組件、手機、家電等產業，惟陸資雖可來台買地、設廠，但對投資並開發工業區仍然設限。

工業區開發單位表示，過去政府對登陸開發工業區採禁止原則，工業區被比照其他鐵路、捷運、道路、港口等基礎建設，台商均不得登陸投資或參與開發。至於鐵路、捷運、道路、港口等基礎建設是否開放廠商登陸，則由內政部檢討。

不過，像鴻海、寶成等大廠在中國大陸的生產基地規模龐大，雖以設廠名義前往，但光是這些大廠自用的廠房基地和員工數，已和國內的工業區規模不相上下，甚至更大。

至於開放陸資來台開發工業區方面，據了解，日前已有大陸類似土地仲介商的廠商，積極在國內物色十餘公頃的土地，有意引進來自大陸的20幾家來台設廠，針對台南和宜蘭工業區展開評估，光是購買土地的金額預估將超過30億元。

但因上述廠商的設廠型式偏向「區中區」，亦即在工業區內，由20餘家陸廠自成一個小工業區，現階段仍在禁止範圍，廠商必須「化整為零」，才能在國內設廠。

建商看淡房市第3季推案量遽減

聯合許佳佳

2009/8/6

房地產專業雜誌住展雜誌昨天估計，今年全國房市第三季新推案量僅712億元，創近3年同期低點。由於第三季適逢傳統房市「九二八檔期」，推案量減少，顯示建商看淡房市。

另外，7月全國預售屋推案量也只有117.5億元，不僅比6月的166.6億元萎縮了3成，與去年同期相比，縮減幅度更高達87.5％。

房地產業者指出，整體來看，預售屋推案量減少，可看出建商推案熱度似乎不如預期，許多個案延後推出，使第三季推案量急速量減。

建商表示，消息面上雖有陸資來台購買房地產的利多加持，但仍在「只聞樓梯響，未見人下來」的階段；目前建商大多以時間換取空間，不是改採「先建後售」，就是等景氣再好點時再加碼的心態因應。

住展雜誌昨天還公布7月的房市風向球燈號顯示，7月風向球分數為41分，較6月的38分上漲3分，也是今年3月房市增溫以來，燈號連續第5個月出現黃藍燈，顯示房市景氣仍在Ｕ型谷底盤整待變。

從7月分風向球6大指標分析，預售屋的供給量再度呈現縮減，北台灣上市櫃公司的大型建商幾乎少有新推的預售建案推出。

預售屋推案量減少，相對新成屋推案量反而成長。住展雜誌研發長倪子仁表示，6月的新成屋供給量為1,810戶，7月增加至2,103戶，戶數成長16％。他說，由於台北縣與桃園市的新成屋案，多以400到600萬元的房市產品為主力，又可享有300萬元的政策性優惠房貸，吸引許多首購族進場。

房市 U型谷底盤整

經濟梁任瑋

2009/8/6

住展雜誌5日發布7月房市風向球分數為41分，比6月的38分上漲3分，也是今年3月房市增溫以來，連續第五個月出現黃藍燈，顯示房市景氣仍在U型谷底盤整待變。

此外，近期市場傳出建案調漲房價，雖然漲幅不高，卻使購屋者觀望，無形中房價的議價空間也變小。議價率從6月的13%縮減至7月的11.4%，降低1.6個百分點。

台灣房屋首席總經理彭培業表示，目前預售屋開價屢創新高，台北市精華地段的中古屋與預售屋甚至有一倍差距，很多購屋族「棄預售買中古」，「棄北市高價屋，轉戰北縣一線商圈的新成屋」，至少有20%的交易量移轉到中古屋。

住展雜誌估計，今年第三季推案量約712.4億元，是近三年來同期的低點。7月的預售屋推案量為117.5億元，比6月的166.6億元萎縮29%，117.5億元更是95年以來同期的低點，推案量較去年同期萎縮的幅度高達87.5%。

新成屋的供給量上，因優惠房貸即將用罄，建商推案改以先建後售比重增加，新成屋儼然下半年推案主流。

從7月住展風向球六大指標分析，預售屋的供給量再度縮減，北台灣上市櫃一線建商幾乎少有新的預售建案推出，多半是延續去年下半年以來的舊案，使預售推案分數回跌1分。

住展雜誌研發長倪子仁表示，6月的新成屋供給量為1,810戶，7月增加至2,103戶，戶數成長16%。彭培業說，以均價看，北市一間預售屋可以換北縣兩間中古屋，在替代效應作用下，吸引不少購屋族轉戰北縣。

北台房市上月推案減3成

聯合游智文

2009/8/6

北台灣房市出現詭異氛圍。6月交易爆量，各地推案也紛傳佳績，可是住展雜誌最新統計，7月推案量僅117.5億元，較上月大減近3成，更只有去年7月943億元案量的一成二。

住展雜誌發研發長倪子仁分析，景氣變化太快，建商措手不及是推案量銳減主要原因，另外土地價格近期狂飆，建商搶不到新原料，轉而惜售或改為先建後售，延後推案時程，則是另一主因。

市場另一看法則是，由於近期在少數豪宅個案創新高價及熱銷帶動下，許多預售個案跟著調漲價格，已使不少購屋者停步觀望，建商對前景仍有疑慮，因此暫緩推案。

住展雜誌今天公布最新房市風向球，在6月下跌3分後，7月又回升，但仍在衰退注意的黃藍燈區，起起伏伏的分數，顯示房市景氣仍在「U」型谷底盤整待變。

關鍵的景氣指標─推案量，在6月上升到166.6億元後，7月陡降到117.5億，減少了29%、49億元。目前市場銷售中個案，多半是沿續去年下半年以來的舊案，上市櫃建商在7月幾乎全部缺席，使得景氣回升染上一層陰影。

7月房市另一值得注意的重點是，去年受房市急凍影響改為先建後售的個案，這幾個月紛以新成屋公開銷售，6月的供給量為1810戶，7月再增加至2103戶，戶數成長達16%。在預售案大減之下，新成屋儼然已是下半年推案主流。

7月建商廣告量增加1成，不過調查顯示，各工地來人與成交組數，只與6月大致持平，其中房價調漲嚇跑不少購屋人是主因，不少個案雖沒有調價，但多縮小議價空間，住展調查顯示，6月議價率為13%，但7月只剩11.4%，一下降低了1.6 個百分點。

美6月營建支出意外增0.3%

經濟編譯廖玉玲

2009/8/4

美國6月營建支出意外增加0.3%，遠優於市場預期，主要是因為住宅不動產市況改善且基礎建設支出增加，顯示房屋市場已逐漸露出曙光。

美國商務部資料顯示，美國6月整體營建支出增加0.3%至9,657億美元，遠超乎市場預估的減少0.5%，和去年同期相比，則減少10.2%。5月的營建支出從下滑0.9%上修至下滑0.8%。

預估未來幾個月期間，基礎建設的支出將繼續成長，因為美國聯邦和各州政府會使用7,870億美元振興方案中的基金。此外，房價和房貸利率下滑，已開始帶動房屋銷售，刺激住宅營建，並讓70多年來最糟的房市衰退逐漸步入尾聲。

東京三菱UFJ銀行駐紐約首席金融經濟學家魯基（Chris Rupkey）表示，住宅不動產市場景氣似乎已經觸底，最新數據振奮人心。

整體公共營建支出成長1%至3,217.5億美元，為空前新高；各州和當地營建支出也增加1%至2,957.9億美元，同樣刷新歷史紀錄。

6月私有住宅營建支出成長0.5%至2,460.7億美元，遠高於5月的減少3.1%，不過5月的數據也優於先前公布的縮減3.4%。

北市都更熱上半年14件

經濟黃啟菱

2009/8/4

大台北地區房價走到歷史新高，建商卻是一地難求，讓都市更新議題愈來愈夯。台北市政府統計，今年上半年市府核定的都更案有14件，全年核定量可望創新高。其中，以文山區、南港區最受歡迎。

根據台北市都市更新處公布的資料顯示，民國91年至今年6月30日為止，台北市核定通過都更件數共84件，合計面積約達8萬3,776坪。

各行政區中，以文山區與南港區的通過件數最多，各為13件及11件，面積分別為1萬5,925坪與1萬3,232坪，兩區核定總面積占全市35%。

若以每年核定件數看，今年上半年核定的就有14件，97年全年有20件、96年為18件，以此數字來推估，今年全年的核定量，應會創新高。

台北市政府核定的都更案，申請通過實施者多為老品牌建設公司，包括元利建設、華固建設、興富發建設等，都有三、四件獲得通過，可說是「都更常勝軍」。

永慶房屋研展部協理黃增福指出，台北市精華區早就是一地難求，不少建商早期就深耕都更市場，目前手中也仍都有其他都更案在申請劃定中，隨景氣回春，可望陸續推出。

黃增福分析，南港區為北市重點發展區域，區內有南港後車站特定區、經貿園區，並預計引進鴻海等科技大廠進駐，這些重大建設及開發案，已帶動南港周邊都更蓬勃發展。

文山區近幾年房市價量穩定成長，房屋均價仍較台北市精華區便宜許多，屋主多為公教人員，受房市景氣波動影響小，都更整合時相對較易。

房市回溫營建股High

經濟梁任瑋

2009/8/1

國內住宅區土地創下每坪462萬元新高價，以及近期房地產預售個案銷售率衝高，營建股昨（31）日氣勢轉強，指數上漲3.3%，皇翔（2545）、京城（2524）、達麗（6177）股價更站上波段新高。

興富發（2542）因新莊副都心建案「新富都」開賣，反應不錯，昨天成交量高達2.1萬張，高居營建股之冠；高雄建商京城建設在密集買單下，盤中一度攻上31.55元的漲停新高價，終場收30.95元；皇翔與達麗也因推案題材，分別站上77.5元與22.35元。

內政部統計處公布6月買賣移轉棟數，呈現跳躍式成長，單月買賣移轉棟數重回4萬棟大關，創下近13個月來的新高，月增率高達33.4%，主要都會中區。

信義房屋（9940）企研室經理蘇啟榮指出，此波房市買氣從農曆年過後逐漸回溫，到5月剛好是總統大選屆滿一周年，房市又重回去年高檔時的買氣，也讓整體房市呈現價量齊揚的多頭走勢。

以房市交易最活絡的2006年為例，當年度買賣移轉棟數為45萬餘件，平均月成交量為3.75萬件，今年6月買賣移轉棟數一口氣跳升到4萬件，可見得近期市場交易量能相當活絡。

而今年4月以來的成交動能也反映在優惠房貸的申請速度上。去年9月下旬政府推出2,000億元的優惠房貸，到了4月中旬再增撥2,000億元的額度，期間七個月的時間，每月消化不到300億元的額度，但4月中旬續撥的2,000億元額度，外界預估8月即將告罄，相當於每月申請400億元至500億元，可見市場買氣相當熱絡。

太平洋資產管理總經理張欣民表示，這波房市不景氣原本要修正兩、三年，卻只用三個季度就迅速復甦，主要是兩岸60年枷鎖解除，第二季以來股市、房市都看到的「三資匯流」效應，也就是央行低利政策逼出的本土定存資金；調降遺贈稅回流的海外資金；以及大陸台商在兩岸關係和緩後回台卡位的「台資」，此三資保守估計也超過2兆元，所以這些資金只要沖到那裡，那裡就漲，有些地區房價甚至快要超越上半年水準，但他認為只有台北市享受「和平紅利」的空間最大，投資人下手前仍須謹慎。

預售屋價跌中古屋買氣回

聯合許佳佳

2009/7/31

國泰建設昨天發表針對預售屋的第二季國泰房地產指數，平均售價比上一季下跌，但成交量增加。

房地產指數計畫主持人政大教授張金鶚表示，第二季市場推案量、銷售率與成交量都比上季明顯回升，不過成交價格持續下跌，是房市發展的重大隱憂；尤其第二季的推案量、銷售率與成交規模，都僅有去年高峰期的五成左右。由於景氣不見好轉，價格持續下修。

張金鶚說，就價量趨勢觀察，全國成交價都在下跌，特別是台北市成交價連續三季下滑，加上第二季台北縣房價大幅下跌，顯示預售屋價格下跌趨勢逐漸確立。

針對中古屋市場的信義房屋房價指數，昨天發表的數字較樂觀，第二季房市買氣急速回籠，房價雖仍未追上去年第一季的歷史高點，但第二季已比前一季走揚近一成。

永慶房屋昨天公布七月中古屋成交資料，大台北地區因屋主抬價、遞延買盤暫歇，房市陷入高檔盤整，平均成交價微漲，但成交量減少百分之六。台中地區受升格效應帶動，衛星市鎮土地及房屋表現佳；高雄市則出現台商返鄉購屋潮。

中信房屋調查顯示，台北市購屋族期望單價平均為每坪廿七點三萬元，若與北市中古電梯大樓成交行情每坪四十四點六萬元比較，買賣雙方對合理房價每坪有高達十七萬多元落差，是全台最嚴重地區。

彭淮南也嫌房價貴
【記者羅兩莎╱台北報導】台北房子愈來愈貴，連當了十一年中央銀行總裁的彭淮南也覺沉重。彭私下跟同事談到台北的房價的確很貴，也因此特別注意銀行房貸利率動向。

彭淮南多年來一直住在麗水街的公寓，去年初長子回台灣結婚定居，在彭淮南住家附近買了房子，房價令理財保守的彭淮南都覺得真不便宜。

大台北房市再飆越來越買不起

聯合許佳佳

2009/7/31

房市回溫，大台北地區近日又有多項建案刷新區域房價。台北市仁愛路三段空軍總部旁的豪宅案，將開出每坪180萬元；北縣的淡水出現每戶3億元的高樓層海景住宅，顯示房價越飆越高，距離一般民眾能負擔的價格也越來越遙遠。

住展雜誌研發長倪子仁昨天表示，台北市近日共有5個行政區預售案，創下房價的歷史新高。

以台北市首善之區的大安區為例，位於仁愛路三段空軍總部旁的豪宅預售案「吾疆」，近期開出每坪180萬元的全國最高價問市，將突破中泰賓館改建的「文華苑」喊出的每坪170萬元天價。

吾疆預訂每戶180坪，每戶總價約3.2億元，雖略遜於文華苑每戶4億元起跳，仍是近日房市焦點。

台北縣方面，受台北縣升格效應的推波助瀾，台北縣也有7個行政區房價創下新高；其中北縣的豪宅光環，將轉由淡水奪冠。甲山林建設預訂在紅樹林捷運站登輝大道口附近，推出41層超高鋼骨結構住宅「水立方」，高樓層售價約在50萬到65萬元之間。

甲山林建設董事長祝文宇說，這棟當地最高的建築物，因可同時鳥瞰淡水河、大屯山系與出海口等三面景觀，頂樓預計規畫一戶470坪，每戶總價也將突破3億元，刷新區域新天價。

即將升格的北縣，預售案同樣站上五字頭的，除了板橋的新板特區外，久未見大型建案的永和，頂溪捷運站共構案的「樺福千金」也以55萬元震撼當地。至於新店地區知名江陵系列最新作品，則由「江陵誠」以每坪58萬元再度推高當地最高價。

倪子仁表示，除了已推出的新建案外，近期包括皇翔建設以每坪411萬元標下北市中正區中華路的土地，新光人壽以177萬元標下內湖陽光街的土地，換算成住宅價格，恐怕未來都會再創區段新高價。

基本面未好轉榮景有隱憂

經濟黃啟菱

2009/7/28

今年第二季以來，台灣房市吃了「陸資來台」大補丸後，就擺脫了去年下半年成交量急凍的陰霾，迅速恢復活力。如今景氣前景看似愈來愈樂觀，投資客們怕卡不到位，紛紛動了起來，積極置產，而首購族們眼見所得未增、房價卻持續攀升，只能望之興歎。

昨（27）日房仲業者發布的調查結果，正是呈現台灣社會兩端的聲音。口袋原本就較深、資本較雄厚的族群，一來害怕自己的在低利率時代中，資產逐漸縮水，一來也看好房市景氣，於是近來紛紛把資金投入房市，尋覓好標的。

至於有實質居住需求的首購族，多半是受薪階級，在失業率降不下來、薪水也漲不上去的情況下，生存壓力已夠大了，還得看著部份區域的房價不斷攀高，想買房卻怕受傷害。

市場上多的是「現在不買、以後就更買不起」的聲音，但在實質購屋能力未提升之前，叫買方如何追價呢？

的確，房屋可以是種「投資財」，但房屋更基本、重要的效能，是作為「消費財」。投資客的錢轉進房市，總有一天要再轉出的；唯有自住族群，才能長久支撐房市。基本面不轉佳，房市榮景下的隱憂，恐怕就是深不見底。

亞洲房市泡沫風險浮現

經濟編譯朱小明

2009/7/27

不到十個月前，亞洲房市在金融風暴吹襲下草木皆兵，如今投資人受到經濟復甦跡象的鼓舞，以驚人速度勇敢入市，亞洲各地房價吹起漲風，但經濟學家警告，資產價格的「泡沫」再度膨漲，而吹漲泡泡的正是各國政府紓困措施所提供的寬鬆資金。

從新德里到東京，亞洲各國政府在2008年猛砍利率、對金融市場大舉注資，以對抗信貸緊縮和刺激經濟，亞洲投資者容易借得資金，「easy money」泛濫。例如中國官方銀行今年上半年的放款總額高達1.1兆美元，超過美國政府的8,000億美元振興計畫或中國政府的人民幣4兆元（5,860億美元）刺激方案。

創紀錄的貸款總額占中國經濟產值的四分之一，推動中國經濟在上季將近8%的成長。但經濟學家擔心，這些政策可能矯枉過正，埋下禍因。

摩根士丹利的中國策略師婁剛表示，中國擁有4兆美元經濟，卻貸出逾1兆美元，融資比例失衡。北京大學光華管理學院金融學教授佩蒂斯指出：「有五分之一到三分之一的融資流入炒股、炒房地產、甚至流入澳門賭場。」分析師警告，亞洲目前的房市熱況有如美國在房市泡沫化之前的情況，亞洲房市泡沫已經開始吹漲，可能重蹈美國幾年前的覆轍。

在6月份，36個中國城市的新屋價格比去年同期上升6.3%。新加坡也出現類似情況，雖然第二季國內生產總值(GDP)比一年前下跌3.7%，但主要房市指標第二季卻上升5%，創下歷史新高。在香港，房價已經反彈，直逼2008年的高點。

目前金融市場仍存在危機，太多資金借出，寬鬆的資金可能流入股市和房市，將股市和房市迅速推得太高，卻缺乏經濟基本因素支持。

上海股市今年已上漲80%、印尼股市上漲57%，相較之下，美國S&P 500指數漲幅還不到6%。投資人眼看房價上漲，於是一窩蜂湧進，南京最近一處新開發計畫的600戶房屋，吸引了3000人搶購，開賣不到一小時就賣出100戶，顯示「熱過頭」的跡象。雖然各國政府可能開始憂慮房地產價格升得太快，卻不敢貿然叫停貨幣政策和刺激經濟措施，以免影響亞洲才起步的復甦。

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