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美孚回頭買進…兩理由

公開資訊觀測站

2019/7/18

最新實價登錄揭露，美孚建設買回豪宅「仁愛一品」，再次站穩200萬身價。對此，美孚建設指出，以仁愛路精華地段來看，目前同等中古屋產品，每坪成交價仍要170至180萬元，「仁愛一品」這回每坪220萬元左右入手，符合行情。　　美孚建設表示，這次會購回「仁愛一品」，主要在於其地段優越，第二則因仁愛路上大坪數、100多坪均質產品稀少，公司認為當初「仁愛一品」蓋得很好，就這樣賣掉很可惜，而少有物件流通到市場上，因此公司決議買回來，至於產品購回後做什麼使用，目前公司仍未做相關討論。　　事實上，建商老闆捧場自家豪宅相當常見，包括2013年潤泰集團總裁尹衍樑，以總價8.75億元、每坪260萬元買下「松濤苑」頂樓一戶，元利建設董事長林敏雄，也保留自家豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」頂樓戶等。<摘錄經濟>

仁愛一品坪價站穩220萬

公開資訊觀測站

2019/7/18

北市仁愛路知名豪宅案「仁愛一品」，屋齡十年再傳三筆新交易，全數站穩200萬俱樂部，經查三筆賣方皆為該社區持有大戶，最終分別由余姓自然人以及美孚建設買回。房仲業者表示，「仁愛一品」釋出稀少，且管理維護狀態佳，故不畏新豪宅環伺，房價能維持一定水平。　　最新實價登錄揭露顯示，今年3月「仁愛一品」11樓一戶交易，以總價2.38億元，拆算車位單價約220萬元成交。據謄本資料顯示，買方登記為余姓自然人，同時擁該社區7樓戶，也是「仁愛一品」原住戶。　　此外，「仁愛一品」9樓兩戶也順利轉手，分別成交在總價2.40億元、2.36億元，拆算車位後每坪同樣約落在220萬元，對照謄本資料顯示，兩戶皆由美孚建設總計斥資4.76億元買回。　　值得一提的是，經查後這三戶賣方皆指向鄭姓自然人。據異動謄本指出，11樓戶與9樓一戶，賣方皆為同一鄭姓自然人，9樓另一戶賣方雖為林姓自然人，但也是由鄭姓自然人所贈與，因此三筆成交案，應為「仁愛一品」原持有大戶拋售，最終由美孚建設與原住戶承接。　　台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，若推測該賣方可能為地主戶來看，售出三戶獲利破億可說毫無懸念，選在這時機售出，無非有可遇不可求的買方現身，加上豪宅買氣回溫，豪宅價格走穩，屋主認為是出場好時機，因此轉售落袋為安。　　至於建商再行買回，陳炳辰認為，除了可能牽扯私人情誼，自然也是看好該社區，乃至於整體豪宅後勢，且再擠身200萬俱樂部也為自家產品定錨，此外，近年也不乏建商自家人出手購置，多半便出於鞏固市場，或對建案信心的力挺角度。<摘錄經濟>

金管會促證明財力一拖三個月中瑋一買全球人壽尚未獲准

經濟日報

2009/7/29

荷蘭全球集團（AEGON）4月22日宣布出售台灣子公司全球人壽股權給美孚建設董事長彭誠浩及台玻總經理林伯豐合資成立的「中瑋一」公司，但金管會對此起交易有意見，至今已三個月，金管會仍未核准此案。
保險局官員表示，金管會希望新股東能證明財務實力，未來若全球人壽需要增資，新股東可以拿得出錢，讓全球人壽永續經營；由於美孚及台玻同意留任全球人壽現有經營團隊及1,300名同仁，金管會對於其經營能力與專業的部分並無意見。
金管會最近對外商金融機構的監理十分嚴格。花旗在台分行擬將資產、負債、部分營運等，切割給花旗台灣子公司，從8月1日起生效。金管會要求，因為花旗台灣的規模變大，必須要增資。據了解，花旗母公司打算為花旗台灣增資5億美元（新台幣165億元）。
最近保險市場有多起併購案，且都是外商出售案，這些外商保險公司規模都相當龐大，保險局監理時也特別審慎。
目前已經成交的幾起併購案，只有全球人壽是賣給非保險業者，其餘如ING安泰人壽賣給富邦人壽、保誠人壽部分資產賣給中國人壽，金管會都已經核准。
【摘錄經濟】

三陽內湖舊廠區選定美孚合建

經濟A11版

2008/2/1

三陽工業昨（31）日宣布，選定與美孚建設共同開發三陽內湖舊廠區，搶搭開放陸資來台投資房產的商機。該案估計將創造高達 275億元的房產銷售商機，並為三陽帶來超過百億元的處分利益。
三陽內湖舊廠區開發案低調進行多時，昨天三陽董事會終於拍板定案，選定老牌建商美孚建設為合作對象。三陽透過100%子公司上揚資產管理公司出地，與美孚建設合建廠辦大樓，合建分配比率為三陽43.44%、美孚56.56%。
【摘錄經濟A11版】

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產業趨勢（營建業）

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以房養老明年試辦

聯合許玉君

2010/1/30

經建會昨天召開「以房養老」跨部會協調會議，初步決定先針對「有房屋、無現金」的近貧老人，試辦「逆向抵押貸款」，最快明年實施。

內政部周四修正「人口政策白皮書」，決議推動「以房養老」政策。經建會昨天邀集相關部會與學者召開跨部會協調會議，由政務委員薛承泰主持。

經建會官員表示，「以房養老」不是社福政策，而是社會政策的延伸，希望協助「house rich、cash poor（有屋無錢）」的近貧老人，例如一些獨居、無繼承人的年老榮民，擁有不動產，無法領取低收入戶津貼，但也不能賣房子換飯吃」，「以房養老」政策將先提供近貧老人取得現金、安度晚年生活的選擇。

官員表示，會議結論初步確認先由地方政府開始試辦，採「逆向抵押貸款」方式進行，由政府制定規則、提供媒合平台，金融機構可讓擁有房產的近貧老人，以手中的不動產換取晚年生活所需的現金。

經建會指出，試辦對象，初步鎖定持有不動產、無法取得低收入戶社會津貼、無繼承人問題的近貧老人。

不過，官員強調，整套政策仍有許多面向需要釐清，包括房屋價值的判定，以及貸款的各項細節，相關部會將繼續協商討論。

政大地政系教授張金鶚強調，「以房養老」不是社會福利的觀念，他認為未來政府應努力降低政府介入、補助的角色，讓以房養老變成市場化的商品，由市場承擔風險。

工業住宅重出江湖

經濟梁任瑋

2010/1/30

過去以低價優勢搶攻大台北房市的工業住宅，在沉寂多時後，隨整體房價逐步走高，今年又重出江湖，因為房價相對便宜，吸引預算有限的民眾買進，但因市場需求大，不但價格向上攀升，開價向區域行情靠攏，甚至還出現賣太好，建商持續調漲價格的情況。

工業住宅又稱為「類住宅」，名義上是作為住宅使用，但建物使用執照登記為「一般事務所」、「一般零售業」，雖可申請的房貸成數較低，但比同區房價便宜二到三成，還是吸引不少買氣，今年包括北市南港與內湖，北縣深坑與新莊又有工業住宅問世。

深坑信義線上緊鄰信義區

內湖五期重劃區預售案「忠泰恆美」，雖然是辦公服務區，但市場反應不錯。圖／徐兆玄

以位於深坑的「信義線上」為例，地點雖位於深坑，但離信義區極近，開車到信義計畫區不過10多分鐘，且鄰近的文山區新成屋房價，每坪單價多已衝上40萬元以上，相形之下，還在每坪20萬元上下的深坑，成為不少首購族購屋天堂。

「信義線上」去年底推出時正逢房市景氣熱點，開價又比南港與文山區低許多，信義區周邊幾乎以深坑的房價最低，自然吸引民眾到此看屋，現在開價已調漲至每坪28萬到30萬元。

此外，過去南港與內湖地區，就有一些工業住宅推案，挾價格相對較低的優勢，吸引不少民眾購屋，而目前房價也反映整體走揚的房市景氣。

南港麗寶寬域大坪數產品

近期另一工業住宅代表個案是南港新成屋案「麗寶寬域」，是少見大坪數的工業住宅產品，規劃76坪至162坪，雖然未來僅能做一般事務所使用，但拜景氣暢旺之賜，該案應創下南港地區工業住宅新高價，每坪開價45萬至50萬元，價格也直逼南港重陽重劃區行情，打破過去工業住宅行情為市價打七折的印象。

新莊地區也有一些工業住宅個案推出，包括上新莊的「金莊悅泉」與下新莊原保力達的舊廠開發案「峰景鳳翔」；位處樹林、迴龍、新莊交界附近的個案「台北富境」，每坪開價均價約16.5萬元，不僅價格具備優勢，案名音似「台北附近」，希望吸引外來首購族的目光。

整體來說，工業住宅土地屬工業用地，價格比住宅用地便宜許多，有些建商看中價格優勢，推出低價工業住宅搶市，後因台北縣新莊的「鈴木華城」一場大火，引起主管機關對工業用地做住宅使用的注意，使工業住宅個案減少。

台北市政府為了防治工業區土地供興建住宅使用，2010年1月1日起針對工業用地取得使用執照前，起造人通常也就是建商，必須繳交一筆保證金至建管處保管，交屋後三年確定沒有違規使用後歸還，此舉勢必讓建商把保證金轉嫁至成本中，低價工業住宅優勢遂逐漸喪失。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮建議，民眾最好留意工業住宅使用適法性的問題，另外包括貸款、轉手都要考慮，甚至要留意交屋後的一樓店面是否做為工業使用，以免影響整體住宅品質。

兩岸熱酒店式公寓火紅

聯合游智文

2010/1/29

大直「羅馬假期」為酒店式公寓代表性建案，現已交屋，個案除設有多元的休閒設施，並提供包租服務。記者游智文/攝影

兩岸題材炒熱房市，酒店式管理的住宅堪稱是受惠最大的產品。住展雜誌調查近期市場上以「酒店式公寓」為訴求，或打出頂級酒店服務的住宅產品，幾乎都在短時間熱銷一空。而看好此一趨勢，建商近來紛紛加碼推案。

最新要加入此一市場的個案，是由遠雄建設投資興建，位於新生北路的「遠雄朝日」，遠雄集團副總蔡宗易表示，這是遠雄第三個主打酒店式管理的個案，規劃坪數約65坪，開價每坪75萬元，總價4800萬上下，預計過完年後正式公開。

住展雜誌研發長倪子仁表示，酒店式公寓推案一般都以投資客為銷售對象，遠雄採取高單價、高總價的規劃，一改過去低總價、高報酬訴求，走勢如何，備受地產業者的關注。

酒店式公寓很早就出現在市場上，但近一兩年，隨著兩岸交流日趨緊密，再加上台北國際化加快，建商不僅密集推案，在投資客簇擁下，去化速度都比其他住宅案來得快。

近期市場上的代表建案，像遠雄建設在林森北路上推出的「遠雄首府」，基泰建設基隆路「基泰國際」、良茂建設在大直重劃區的「羅馬假期」、宏普建設在北市西門町推出的「W house」以及北市天母的「富春居」等案。

其中基泰建設「基泰國際」，開賣不到一個月就結案。六福開發投資興建的「南京．六福居」，訴求售後回租，全案50戶也在一個月左右就銷售一空。宏普的「W House」則更是驚人，宏普協理游武龍表示，短短兩周就賣完142戶。

酒店式公寓主要是訴求投資型的包租客，因此多以中小坪數規劃為主，不過現況顯示，不少自住客也會被這種有如住在五星級飯店內的住宅所吸引。游武龍表示，「W House」就有不少自住客層。

此外把飯店服務套用在豪宅銷售上，也能獲得不少頂級客層的青睞。最顯著的例子就是去年創新高價的北市松山區超豪宅案「文華苑」，個案結合香港東方文華酒店，一戶4.5億元起跳的酒店式豪宅，很短時間就全數售出。

北市仁愛路每坪喊到500萬

聯合游智文

2010/1/29

國有財產局預計今天公開標售今年第一批國有非公用不動產，其中最受矚目的北市仁愛路二段一塊116.16坪土地，因擁有仁愛路燙金門牌，每坪底價289萬元，但市場已上喊到500萬元，目前全台住宅土地成交紀錄是每坪單價462萬元，此案是否會再刷新住宅土地成交新紀錄，備受注目。

這塊基地門牌號碼為仁愛路二段53、55號，使用分區為住三之二，容積率達400%、建蔽率45%。如果真的飆上500萬元，土地容積單價將達125萬元，未來推案一定上喊200萬以上。

在公開標售市場上，目前北市最貴的住宅用地，是去年年中，由國產局標售的北市中正區杭州南路與仁愛路交會的一塊224.46坪土地，使用分區為住三及住三之二，在18封標單角逐下，最後由安家國際以每坪462.85萬元拿下。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，今天國產局標售的仁愛路土地，鄰近仁愛路知名豪宅「仁愛鴻禧」，基地雖僅116.16坪，但全部是住三之二，且周邊早已有人進行整合數百坪土地，勢在必得，最後脫標價格甚至可能超過500萬元。

台灣房屋不動產分析師邱太煊表示，此一基地極具整合價值，東面211地號為程姓民眾所有，基地面積35坪，另外210、210-1地號已整合成功，面積達588.96坪，基地北面多為四樓、五樓矮公寓，面積約130餘坪。如果都能順利整合，基地面積將達900餘坪，將成為仁愛路上罕見的近千坪土地。

信義代銷協理呂信銓表示，仁愛路這塊基地總價約為3.36億元，此一總價對大型建商不成問題，對中型開發商也有吸引力，甚至豪宅客也可能出手卡位，今天可能會有不少人參與競標。

葉凌棋分析，近來股市雖因M1B創新高，資金熱潮可能退燒而殺聲隆隆，但房地產資金流動沒那麼快，再加上北市房地產長期看好，而國產局又宣示500坪國有地不再標售，台北市中心土地仍是看漲。

今天國產局標售標的中，中正區臨沂街61巷內176坪住3土地，建國南路1段286巷162坪土地、大直金泰段植福路上309坪娛樂區用地，市場也都相當看好。

營建三高概念股可長抱

經濟梁任瑋

2010/1/27

營建股受台股殺盤影響，連續多日下跌5%，但法人認為，去年營收、獲利亮眼的華固（2548）、興富發（2542）、宏普（2536）為防禦性高且具備攻擊力道的「高配息配股」、「高獲利」、「高成長」的三高概念股，今年因有基本面支撐，中期抱股都有不錯報酬。

宏普昨（26）日公布去年結算數，雖受到內湖廠辦金霸大樓未履約交易影響，營收僅50.17億元，獲利回吐6.2億元，但每股稅前盈餘仍維持與前年相同水準達5.77元，法人估每股稅後純益約5.14元。

據了解，宏普金霸大樓傾向找尋新買方，按內湖科學園區行情逐步走高，商仲認為銷售金額可望超越過去成交的14.3億元，營收成長力道可期。

法人表示，除權息熱季來臨前，營建股具實質高成長題材、有高除息權的個股，都有一波段的除權息行情。目前已知興富發、華固今年股利政策以配現金為主，內部評估每股配發5至6元現金股利，以相關個股昨天收盤價計算，殖利率有6至10%水準。

興富發去年營收達189億元歷史新高，今明兩年營收成長力道來自大直建案與新莊案，大直金泰八、金泰九正申請向台北市政府「台北好好看」計畫，希望3月初取得建照，第四季開工，總銷金額350億元。

興富發由於2Q09年推出新莊「新富都」銷售告捷，後續又購入新莊土地，目前在當地尚有四筆土地將推出住宅案銷售，預定在今年第二季到第三寄陸續推出，四起建案可售金額合計高達180億元。加計其他建案，預估興富發2011年營收仍可達165億到170億元、每股稅後純益有近6元水準。

去年連續第三年賺一個股本的華固，今年將全力衝刺豪宅市場，預估推案量達150億元歷史高峰，最受矚目是與台肥（1722）在南港經貿園區R4-1聯手推出豪宅，每坪將開價100萬元，改寫南港房價紀錄。

華固今年第一季將推出南港經貿段、南港研究院路與吉林路段等豪宅案，並首次跨出台北，在新竹科學園區規劃以竹科新貴為主訴求的竹科案「華固天湖」，每坪開價30萬元將挑戰區域新天價。

宏普昨天收盤價44.9元，下跌3元；興富發收48.05元，下跌1.25元；華固收81.5元，下跌2.6元。

陶冬：房地產政策未擊中要害

經濟劉煥彥

2010/1/26

瑞士信貸亞洲首席經濟學家陶冬認為，房地產市場不僅是今年大陸經濟的最大不確定因素，而且當前房地產政策皆未擊中要害。

他預期，當大陸央行開始調高利率，加上市場出現新的房屋供應，就是大陸房市開始調整的時候。

上周來台的陶冬，在大陸新浪的個人部落格撰文指出，房地產是一切危機之母，政府對它又愛又恨，政策心態十分矛盾，既害怕房價升勢過猛，製造資產泡沫，又擔心房價下跌會影響消費，甚至出現社會不穩定。

陶冬指出，中共官方最近接連推出針對房地產市場的措施，但卻幾乎看不到直接針對房市的做法。

他說，官方政策重心基本圍繞兩點，亦即土地與按揭（購房貸款）。土地是房地產的根基，也是這輪房市榮景的原動力。

美國成屋銷售減17% 40年來最大幅度

經濟編譯季晶晶

2010/1/26

美國12月成屋銷售意外遽減17%，減幅為逾40年來最大；美國首次購屋者稅務優惠原本預定在11月底止結束，後來政策延長至6月，購屋者可能因此延緩購屋決定。

美國全國不動產仲介協會（NAR）25日公布，12月成屋銷售的年率降至545萬棟，低於前一個月的654萬棟，降幅達高達17%，是1968年編纂紀錄以來最大。

但房屋平均售價兩年來首見增加，反映首次購屋者的人數減少。

首次購屋者原本急著在11月底前簽約買屋，以便享有政府提供的8,000美元稅務減免優惠，但該優惠後來延期，加上簽約到成交通常須一至兩個月的時間，意味購屋需求可能在今年上半年升高。

巴克萊資本公司資深經濟學家麥爾在數據出爐前說：「景氣正在復甦，但路途偶有顛簸。推升房市復甦的基本面因素沒有改變。房市需求因為購屋者負擔能力提升，而受到支撐。」

彭博資訊先前訪調經濟學家預估，12月成屋銷售將下滑至590萬棟，實際數據則遠不如預期。

2009全年的成屋銷售則上升4.9%，至516萬棟，優於2008年的491萬棟，是四年來首次出現增長。

信義永慶衝都更分店當線民

經濟梁任瑋

2010/1/25

都市更新在大台北房地產市場遍地開花，也讓房仲業產生革命性的變化。國內兩大房仲品牌信義與永慶近日積極跨足都更，由於有100餘家直營店當線民，靠著長期耕耘商圈的優勢，成為比建商更快整合都更的新勢力。

信義房屋上周宣布，僅利用十個月時間就整合敦化南路與忠孝東路口的「光武新村」都更案住戶逾75%，是國內整合都更建案速度最快的個案，正式點燃國內房仲投入都市更新市場的戰火。永慶房屋隔日也透露，已經營大安區、天母都更案許久。此時外界才發現，原來房仲是國內經營都更商機的高手。

負責光武新村整合的安信建經執行副總經理李承政表示，光武新村都更曝光後，短短幾天至少接到三、四十組社區住戶來電，希望安信介入整合社區都更，可見都市更新市場極度缺乏專業的整合團隊。

李承政說，揚昇與安信建經結緣，是幾年前揚昇整合信義房屋承租的南京東路分店，重新興建睦昇商業大樓而認識。信義房屋也是目前光武新村一樓店面的地主，經營信義忠孝敦化店，在得知住戶有都更意願後，推薦揚昇參與，讓三者順利展開合作。

李承政認為，都市更新的住戶最擔心產權沒有保障，因此實施者的口碑與團隊很重要。信義房屋與台新金控成立安信建經，曾參與欣翰建設向台火買士林官邸土地的交易履約及信託管理，以及內湖廠辦亞太經貿廣場融資計畫，因此獲得光武新村住戶的信任，願意加速簽約。

永慶房屋目前手中掌握兩件都市更新，總經理葉凌棋認為，房仲經營都更是長期趨勢，永慶房屋在台北縣市有150家直營店，長期深入商圈，比建商更了解社區生態，就是經營都更商機最好的服務中心。

葉凌棋說，直營店收到許多住戶主動上門要求整合的都市更新案，雖然整合門檻只達20%、30%，但都已列管追蹤，成為經營都更市場的重要來源。

北市土地標售每坪上看500萬

經濟梁任瑋

2010/1/24

國產局預計本周四（28日）公開標售今年第一批國有非公用不動產，以第一標號116坪土地最受矚目，每坪底價289.09萬元，因基地擁有台北市仁愛路二段53、55號門牌，市場預料每坪將飆上500萬元。

此次標案總計18標，其中台北市中正區、大安區精華區土地占了五筆標號，總坪數達880.5坪，此五標總底價更高達10.63億元，土地使用分區大多是住三、住三之二。

台灣房屋不動產分析師邱太煊表示，北市精華地段土地地主惜售，加上國產局500坪以上國有地只租不售，改以設定地上權、參與都更等方式進行，50坪左右小面積土地建商已很積極爭取，更何況是100坪以上，預料標脫價格有機會挑戰新高。

此次標案最受矚目的第一標號，基地坐落於仁愛路二段、臨沂街口角地，鄰近仁愛鴻禧大樓，基地面積116.16坪，底價3.36億元，每坪289萬元，使用分區為住三之二用地，容積率400%、建蔽率45%。

邱太煊分析，該基地位於仁愛路豪宅聚落，不僅格局方正，且為雙邊臨路的角地，臨40米仁愛路及6.3米的臨沂街；此外，基地附近多為老舊公寓及大面積土地，若整併周邊土地將可興建豪宅出售，未來每坪房屋售價將挑戰250萬元以上。

值得注意的，基地東面211地號為程姓民眾所有，基地面積35坪，210、210-1地號為謙順行所有，基地面積高達588.96坪土地，基地北面多為四樓、五樓矮公寓，面積約130餘坪，若能順利整合，基地面積將達900餘坪，將成為仁愛路上罕見的近千坪土地，更勝仁愛路三段吾疆豪宅基地面積636坪。

另外，去年7月31日安家國際以每坪462萬元標下杭州南路、仁愛路口226坪住三之二土地，也在這塊基地附近，雖本次標售土地基地面積不如安家國際226坪，但周邊整合潛力驚人，讓第一標號有機會挑戰安家國際每坪462萬元的高價。

此外，第四標號位於建國南路一段286巷5、7號，在仁愛路帝寶豪宅對面巷弄內，基地面積土地162.44坪、建坪313坪，標售底價2.19億元，土地單坪134.81萬元、建坪單價69.97萬元。

本塊基地方正，地上建物為四樓及二樓舊建築，雖位於巷弄內，但面積夠大，可單獨開發，非常有吸引力，且基地鄰近幸安國小、延平中學及師大附中，地段有明星學區的加持，得標價格肯定不低。

搶搭都更順風車「台北好好看」房市焦點

經濟梁任瑋

2010/1/23

為改善台北市的都市景觀，台北市長郝龍斌上任後，推動都市更新「台北好好看」系列計畫，分為八個系列行動計畫和三個整合公共建設計畫，其中台北好好看的第一個系列「地標建築、增加開放空間」，最後有41件開發案獲得推薦，11案已完成都市計畫審議，其中一案已動工，11案已審核通過，14案撤案，16案正依程序辦理作業。

根據台北市都更局統計，北市新舊建物比例為3比97，有太多老舊建物應更新重建，台北市政府為促進都市再生，於2008年1月推出「台北好好看」計畫，藉由經費補助、容積獎勵、簡化行政程序及提供行政協助，帶動民間參與投資，改變都市風貌，包括中國信託國際金融廣場、誠美民生段都市更新案，及位於老舊社區的士林紙廠都市更新案、萬華區的金山石永昌段都市更新案等。

其中位於南港的中國信託總部已於2009年動工，預計四年完工，市府則提供1.5倍的獎勵容積，讓重建後的新建築增加開放空間，促使民間投資，適用地點包括親水河域、老舊社區、交通樞紐及科技產業軸帶等四種區位。

大直地區建案吸睛

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，綜觀台北好好看已通過與審議中的個案，有不小的比重集中在大直「大彎北段」區域，且基地大多位於樂群二路以北、敬業三路兩側的位置，開發商包括興富發、宜華國際觀光旅館、長虹、忠泰建設與瓏山林等知名企業，其中最指標的就屬於宜華國際觀光旅館，計劃興建成150米高的國際級旅館。

由於「台北好好看」給予高度的容積誘因，有利原本大直金泰段重劃區內的住宅，突破區域內的限制高度，未來這些大樓不僅將成為20幾層樓高的摩天大樓住宅區，室內挑高空間面積至少152坪、挑空高度15米以上，其中位於樂群二路上的住宅，面向南面側，超過16樓以上就可看到基隆河的河岸景觀，將成為新一代的「大直水岸豪宅」。

信義房屋大直店店長吳宜璋指出，去年第一季遭遇金融海嘯時，大直房價曾一度回落每坪50萬至60萬元，隨景氣回溫，現在新房子房價已回升至七字頭，一年內就漲了兩成，未來「台北好好看」地標案陸續更新、完工，大直整體建築的天際線可再拉高，一樓挑高開放空間的設計，也有助於提升區域人文質感，讓大直重劃區環境更漂亮，成為國際級飯店與高級住宅群聚的重劃區。

基河國宅行情看好

至於每坪房價仍在35萬至40萬元的基河國宅，不僅是入主大直的最低門檻也是首選，他相信該社區房價未來仍持續看好。吳宜璋也建議不妨選擇兼具樂群一路以南、面河第一排和大坪數的景觀住宅，因具稀有性，未來房價頗有想像空間。

蘇啟榮也指出，台北好好看固然是加速都市風貌快速更新的利多，未來這些地標案的推動，不管是辦公園區還是都更案，皆因帶來大量就業及住宅人口，活絡當地經濟，促進地方繁榮，進而有助於形塑當地的新房價，但目前申請作業已經截止。

找潛力屋看八要件

他提醒近年來都更熱延燒，但並非所有的老公寓都具有「都更」條件，現階段買房最好還是回歸具有「都更、捷運、景觀、機能」等保值條件，才能把風險降到最低。

信義房屋建議，要找潛力屋，一定要找臨大馬路、基地大且方正、嫌惡設施較少、有捷運線經過、生活機能成熟、有景觀、周邊已有成功的都更案例以及有重大建設等八大要件，且商業區又優於住宅區，取得容積獎勵較高，當然對於老屋翻新是更有機會。

蘇啟榮認為，具備上述條件愈多的住宅，即使放著收租也相對保值；不管是自住還是轉手都很容易。

購屋者只要能掌握這些原則，即使未搭上台北好好看的都更順風車，也不必擔心買到房子後會貶值。

避稅資金潮回流狂買豪宅

經濟梁任瑋

2010/1/22

個人海外所得課稅今年1月上路，龐大避稅資金潮趕在去年底匯回台灣並投入房市、股市，激勵去年12月台北豪宅交易量大增三成，創21個月來新高。

永慶房屋首席房產顧問葉國華昨（21）日指出，這波停泊在台灣的熱錢，今年會持續找標的，範圍從北到南，成為支撐房市買氣一股重要力量。

永慶豪宅事業部統計，大台北去年12月各豪宅區交易量成長三成，總交易量創2008年4月總統大選後的21個月來新高。

北市主要豪宅區大安、中正、信義、松山、中山、士林及天母，平均成交單價首度突破每坪70萬元，達每坪72.8萬元；北縣主要豪宅區也達每坪39.8萬元，同創歷史新高點。

葉國華說，豪宅市場快速自金融海嘯復甦，政府對海外所得課稅是重要關鍵。由於今年開始，合併境內外年所得逾600萬元、擁有海外所得超過100萬元的個人，就有被課最低稅負的可能，所以很多高所得者都趕在去年12月31日前將資金匯回台灣。

這些海外資金回台後，不是換新台幣，就是停留在外幣帳戶，然後再投入房市、股市或其他投資產業。葉國華去年底就遇到不少「捧10億元現金大戶現身房仲店頭」的大戶，且他常常要陪客戶去會計師事務所上課，以了解稅負新制，是他過去未嘗遇到的情況。

據了解，這群資產大戶原來只想買1億元的豪宅，後來1億元看完看2億元，2億元看完看3億元，不乏一買就高達三、四億元不動產的案例，手筆相當大。

葉國華表示，過去台灣遺贈稅高，又有政治、兩岸等不確定因素，有錢人資金「只出不入」，現在這些問題都已消除，錢匯回台灣可以投資房地產與股市，加上遺贈稅率又降至10%，更是這波豪宅買氣推波助瀾的大功臣。

這股熱錢買氣目前仍持續發酵中，鎖定標的包括店面、土地、豪宅與商辦，地點從台北、台中到高雄。

宏普建設協理游武龍也指出，他們近日在杭州南路一段推出一戶2.5億元的別墅，因為產品稀有，買方已排到第三順位。

主要豪宅地段表現搶眼，北市「次要豪宅區」房價卻沒有同步成長，主因去年房價漲幅過大，加上去年第四季由中央銀行率先示警，並提出課徵豪宅稅、要求銀行嚴控放貸成數等措施，使北市次要地段豪宅在買方不願追價下，去年12月成交價格小幅下跌3.3%，預期今年一線主要豪宅區及二線次要豪宅區房價差異將逐漸擴大。

世銀嗅到中國泡沫化「尤其房市」

聯合國際新聞組

2010/1/22

世界銀行全球經濟報告的主要作者說，世銀已見到中國經濟「泡沫化跡象」，他說，中國政府已承認有這個問題。

世銀總體經濟預測負責人勃恩斯19日在新聞簡報中說：「我們已經可以在中國經濟中見到某些泡沫化和緊張的跡象，特別是房屋業。」這項新聞簡報的內容到今天才公布。

有關資產泡沫化已在中國形成是引人爭議一項說法。某些經濟學家說，北京和其他主要城市房屋價格上揚反映出泡沫化的跡象，但另外一些經濟學家說，經濟過熱並非將爆發泡沫化的前兆。

根據世銀全球經濟年度報告「2010年全球經濟展望」，2010年中國經濟將繼續領先全球經濟成長，成長率將達到9%，而全球經濟成長率將只有2.7%，與中國相比，簡直是小巫見大巫。

勃恩斯在報告中提到中國「國內低利率」和其財政刺激措施的「特別性質」，他說，這兩項因素「造成經濟緊張和迫使政府退卻」。

負責製作這份報告的世銀小組主任狄默在新聞簡報中也說，中國確有太多刺激措施的弱點，中國當局非常了解此事。」

資產大軍跨進房地產業

聯合游智文、嚴雅芳

2010/1/21

看好ECFA簽訂後的房市效應，手上握有土地資產的傳產業，現在活化資產，不再是賣地，而是直接跳進市場搶食地產大餅，有的成立建設部門或子公司，有的則與建商合作推案。過去他們不願冒險，現在則多視為公司重要的業務之一。

至少9家已有動作

住展雜誌研發長倪子仁認為，這些擁有土地的非地產業者，如此熱烈投入市場，相當程度反映出市場對2010年房地產的樂觀程度。不過這些一般俗稱「資產公司」大舉進軍房地產，必然會使市場競爭更為激烈，是福是禍難以定論。

根據統計，決定自已跳進房地產市場，成立部門或遴選合作夥伴進行開發的傳產業，至少有9家公司，包括台肥、遠東新、廣豐、新紡、南港、厚生、泰豐、裕隆及榮運等。

台肥，主力放在南港

台肥土地遍及全台，今年主力還是在放在北市南港經貿園區土地開發，但採合建，其中南港經貿園區R4~1區塊建地，農曆年後將與華固建設合作推出總銷售金額30億元的「華固天匯」預售案，傳出將開出每坪100萬元的南港新天價。

遠東新，持續推新案

遠東新目前正在捷運板南線亞東醫院站一帶，推出「遠揚加州」，區域附近的原遠東紡織廠現正進行Tpark園區計劃，遠紡在當地還有可觀土地，預期在遠揚加州順利銷售後，今年還會持續推出新案。

新紡，推士林大計畫

同為紡織業起家的新紡，位於北市士林行政中心附近、面積達15,000多坪的新紡士林廠，目前申請變更主要計畫已經通過，只剩容積率的細部討論，等審核通過，也將跳進市場進行開發。

廣豐，推住宅建

另一老牌紡織公司─廣豐，位於桃園八德市的4萬7千坪土地已通過桃園縣政府自辦市地重劃，預定今年將先推出第一期住宅建案，如銷售順利，第二期住宅建案也可望於下半年推出，二期銷售金額近50億元。

南港輪胎，大案啟動

橡膠產業的南港輪胎舊廠開發案今年啟動，整個開發總樓地板達7.6萬坪，開發案將規劃為複合性商業區，包括商場，住宅、飯店、辦公大樓，預計今年4月可取得建造、9月動工，2014年完工。

厚生，合作模式開發

厚生已有之前和大陸工程在新板特區合作推出的豪宅案，另在桃園龍潭、南崁、苗栗尚有大片土地，預估也將合作模式進行開發活化。位於桃園中壢市的泰豐，中壢廠經過工商綜合區規劃後，可供開發土地面積約8000坪。

裕隆，主力放在新店

裕隆主要著力在新店B廠區開發案，基地面積達2.68萬坪，扣除道路、公園等捐地的部份，以及售予宏達電的2500坪，未來將有1.71萬坪規劃開發成住商混合區，開發價值超過百億元以上。

兩岸四地購屋投資信心台灣成長最猛

聯合林琮盛

2010/1/19

09年度兩岸四地消費者信心指數昨天在北京公布。統計顯示，在兩岸四地中，第四季台灣消費者信心指數成長幅度最大，消費者信心態勢最為亮眼；陸、港、澳等地區的指標，全都下滑。

本次的消費者信心指數的調查，是由兩岸四地的中央財經大學、首都經濟貿易大學、中國人民大學、香港城市大學、澳門財經大學和輔仁大學等統計相關科系共同完成。

在個別的消費者指數中，大陸、香港、澳門和台灣分別為95、88.4、86.9和66.6。和08年的同期相比，台灣的信心指數提高了17.5，是兩岸四地中，升幅最大的。

有趣的是，各項指標中，台灣在購屋和投資的信心指數，都是領先群倫，一枝獨秀。大陸、香港和澳門在購屋指標上，每季都持續下滑，對買房信心不足；台灣卻每季攀升，去年第四季達到頂峰，約97.8。

住宅恐泡沫化壽險業加碼商辦

經濟葉慧心

2010/1/19

景氣復甦加上兩岸交流開放，壽險業者指出，商用不動產仍是今年加碼重點。但連壽險公司高層都表示，台北市很多區域的中古屋，已喊到一坪80萬元，「讓人擔心房地產會泡沫化」。

這位壽險業高層人士分析，商用不動產飆漲可能是特定人士在炒高行情；但一般大眾所住的房子，價格似乎已經有些「失控」，政府應該做些事情，防範資產泡沫化的潛在危機。

宏泰人壽董事長周國端昨（18）日被問及對不動產行情看法時則表示，「泡沫要被戳破時才叫泡沫」。他也認為，住宅不動產價格目前確實有偏高之虞，「與個人所得曲線已明顯不對稱」。

周國端仍看好商用不動產後市，認為景氣還在復甦，兩岸互動也持續好轉，未來商業活動會較趨積極，有利於商用不動產行情，但重點還是要看地段（Location）。

宏泰人壽現有不動產部位約40億元，占可用資金1,100億元的4%，周國端表示，未來不動產投資仍將看是否找得到租金報酬率3.5%的標的而定。宏泰人壽將不動產投資比率上限設定在10%，換句話說，還有60幾億元買進空間。

至於中國人壽目前不動產投資比率約3%，後續潛在加碼空間也不小，中壽總經理郭瑜玲表示，未來將會根據大樓出租率以及穩定租金收益為考量，謹慎挑選不動產投資標的。

北市光武新村跨過都更門檻

聯合游智文

2010/1/19

楊昇建設與安信建經首次合作，計畫都更敦南屋齡高達四十年的光武新村（紅色區域內），攜手推出「敦南１６８」建案。信義房屋/提供

位於北市SOGO商圈內、20年前就有建商進行整合的北市光武新村，都更傳出好消息。在信義房屋旗下安信建經及楊昇建設聯手整合下，不到一年時間即取得A區75%住戶的同意，今天上午正式宣布跨過都更門檻，預估最快2年後即可動工。

比起目前北市其他整合中的都更案，光武新村整合速度之快，近年少見，楊昇建設執行總監許瑜容表示，個案百分之百信託，獲得住戶完全信任，加上每位住戶預估可有2~3倍的增值獲利，是整合順利的主因。

安信建築經理公司副總經理李承政表示，光武新村位於台北市忠孝東路、敦化南路一段上，即一般所說的東區商圈。這是國內最早的連棟式四層樓公寓住宅，屋齡已有45年。

安信建經開發部經理李柏蒼表示，20年前光武新村就有建商進行整合，光是這兩三年就有10來家公司介入，其中不乏上市建商，但一直沒有具體結果。

光武新村住戶張老先生表示，由於房子是民國50多年所興建，多數漏水嚴重，住戶其實多想參與都更，但因條件談不攏，加上沒有住戶積極推動，因此宕延至今。他目前最大的希望就是趕快動工，有個新家。

李柏蒼表示，由於住戶有極強的參與意願，安信建經因此於去年與楊昇建設進場整合，在透明機制、充分溝通及提供住戶可觀的房價增值獲利下，很短時間即獲得多數住戶認同。

李表示，未來基地將正臨敦化南路，面寬超過40米，基地面積866坪，目前現住戶有72戶，未來預計興建20層大樓，粗估總銷金額規模在65億元以上。

目前當地舊公寓房價每坪約50~60萬元，以光武新村每戶平均30坪換算，每戶公寓總價約1500~1800萬元，但透過「都更」模式改建後，每戶可分回52~55坪，以每坪至少80~100萬元以上計算，未來將搖身變成總價超過4000萬元的豪宅，住戶房子增值可達2~3倍。

安信建經是信義房屋與台新銀行合資成立的子公司，民國86年即率先推出市場首見的「成屋履約保證」制度，民國96年全力投入「代辦都市更新」業務，目前暫把光武新村都更案命名為「敦南168」。

美房市指標20日公布受關注

經濟編譯廖玉玲

2010/1/17

美國商務部訂20日公布去年12月新屋開工和建築許可兩大房市指標，市場預期這兩個數據可能表現平平，是否削弱投資人對經濟前景的期待、進而影響進場意願，有待觀察。

道瓊社訪調結果顯示，經濟學家預估美國去年最後一個月的新屋開工數換算成年率為57.3萬戶，比11月的57.4萬戶稍微少一些；營建許可預估會從58.9萬戶微增至59萬戶。新屋開工目前仍在相當低水準，短時間內恐怕很難恢復成長，因為市場上餘屋仍多。

為振興房市，美國政府去年2月就出減少拖欠貸款的住宅貸款修訂計畫（HAMP），但最新公布的數據顯示，由於申請手續和文書作業過於繁瑣，目前為止參與試行計畫者雖超過90 萬人，但僅7%獲准修改房貸償款條件，顯然成效不彰。

熟悉內情人士表示，美國財政部和其他決策官員，正在考慮以其他方式協助減輕失業房貸戶的本金負擔。歐巴馬當局預定下個月提出下年度預算草案，屆時可能會提出完整計畫。

房市復甦前景還有另一個變數。美國聯準會（Fed）訂3月如期結束收購房貸證券的計畫，雖再三保證房貸利率不會因此飆漲，但市場仍有疑慮。

不過聯邦投資人公司分析師歐斯認為，許多投資人太過悲觀。該公司持續看好經濟前景，並認為房市在四、五個月前就已觸底。房屋市場需求已壓抑近四年，預期營建回升速度會跟上這股爆發力。

20日當天還會公布美國去年12月的躉售物價指數（PPI），預料也不會有太多變動。製造商產能仍過剩，需求卻僅溫和成長，物價並無上漲空間。

上周首次請領失業救濟金人數訂21日出爐，市場預估申請人數會小增6,000人至45萬人。

信義房屋進軍東區指標都更

聯合許佳佳

2010/1/17

位於台北市忠孝東路三段精華地帶的正義國宅，預定第1季末拆除，商機上看百億。行人道旁已經圍起圍籬，商家也都搬遷。記者屠惠剛／攝影

都更商機搶搶滾，國內房仲業龍頭信義房屋，近日將進軍東區指標都更案。而被視為最具代表性的SOGO商圈正義國宅都更案，最快在第1季正式啟動，為目前最火紅的房市話題再添動能。

據了解，信義房屋是透過旗下的安信建經公司，與知名建商合作，共同推動台北敦化南路的都更案，目標是光武新村內的800坪基地。

光武新村於民國54年開發興建，是當年美援產物之一，也是台灣第一次引進多層式連棟住宅的概念。後來配合忠孝東路四段的完工，更造就了頂好商圈，進而衍生出後續信義計畫區、南港、內湖等地的繁榮，被視為是大陸工程的代表作之一。

而這個800坪的基地，未來將不以大坪數的豪宅取勝。為標榜「舊屋變黃金」的美夢成真，都更後的規畫格局會以40到50坪的中產階級需求為主。這也是近日在銀行業積極跨入都更發展後，房仲業接棒投入的第一個案例。

至於被喻為是史上最牛的正義國宅都更案，拖了15年後，預計今年第1季末進行拆除動作，下半年正式上市銷售。這項開發規模逾百億的都更案，未來將有精品飯店、百貨商店街與住宅等複合式設計，連接原有的SOGO、微風等商圈。

至於國內營建業龍頭的遠雄建設，為加快旗下都更案的進展，近日也推出舊屋換新屋的「以屋易屋」賞屋團。擁有精華地段的老房主人，可先入住內湖、三峽、林口等地的新屋，大幅降低老房屋主等待都更案的時間風險，有先決定先享受的優惠，也在市場引起熱烈回響。

顏炳立：全台房市燒

經濟梁任瑋

2010/1/16

戴德梁行總經理顏炳立認為，台灣房市才剛要走升，不論是壽險、台商、外資、建商，加上來有至少5,000億元的資金在市場找物件，只是沒有貨而已，因此今年買賣市場會持續火熱；但租金今年還不會上去，除非ECFA(經濟合作架構協議)簽署後陸資大量湧進，搶完信義區、搶內科，這樣整體租金才會有機會上去。

戴德梁行統計，2009年全台商用不動產的銷售漸入佳境，全年大宗不動產買賣金額突破千億元，創下五年的次高紀錄，回到金融海嘯前的水準。

顏炳立指出，全台灣房地產都在燒，今年兩岸簽定ECFA，將是「台灣房地產元年」。他樂觀認為，兩岸政治因素移除後，已經沒有阻礙，可用「兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山」來形容，台灣好條件、好地段產品，還是會上漲。

顏炳立指出，近期台灣房地產成交市場火熱，因為兩岸的開放給予市場無限的想像空間，現在是無限的資金在追逐有限的籌碼 (房地產物件)，連陸資個人都已經在台灣現蹤，「許多陸資個人已拉著皮箱，用現金來買豪宅」，把物件登記在台灣助理名下，搶先卡位，希望能在台北占有一席之地。

顏炳立坦言，現在的房地產不以「租金投報率」為購買考量，今年的租金並不會上去，因此現在的租金報酬率不高，但由於兩岸今年要簽ECFA，實在有太多資金在追逐，因此今年將是台灣房地產元年，房價還會往上走，而且未來就算回頭，房價也不會回跌到金融海嘯這波的支撐價位，尤其，台灣是高科技島，如果有很多廠商願意進來台灣，台灣房價就不會下來。

至於學者不斷提醒的泡沫化看法，顏炳立則認為，台灣在這波金融海嘯中價格一度下來，成交量也一度急縮，但量價一下來，馬上就有人出手，這樣來看，何來泡沫之有？

他強調，ECFA簽署、台灣開放後，台灣房地產不會全面大好，陸資來只會看豪宅、只會看好地段的商用不動產，不會去看三峽、林口，因此對一般民眾購屋不會造成影響。因此，今年來看，台北市地段好、條件好的巷內小基地，今年會續創新高價；台北縣則是地段好、環境好、大塊土地的高級住宅，房價會再續揚。

商辦高檔盤整蓄勢再攻

經濟梁任瑋

2010/1/16

隨著景氣復甦的態勢逐漸確立，去年整體商辦市場在買賣與租賃交易皆呈現正向增溫，原本在第三季末有小幅回檔的現象，隨著MOU（兩岸金融合作備忘錄）的簽定，市場投資信心仍然持續走高，整體市場交易價量因此表現突出。

信義房屋投資部協理歐人彰表示，去年第四季商辦平均租金為每坪1,737元，不僅租金回穩上揚，平均空置率也降至10.8%，較上一季小幅縮減。原本預期去年成交量應比前年下滑，但據統計去年商業不動產大型交易累積金額已達1,079億元，其中去年第四季交易規模就占了四成、件數達26件，商用不動產市場交易熱度可謂倒吃甘蔗。

建築業加入戰局

商辦火熱加溫，此外，去年第四季還有一個特別現象，則是建商紛紛加入商辦投資行列。興富發建設以18.69億元購入松江路的宜進大樓，志嘉建設以6.5億元購入襄陽路的花旗襄陽大樓，預計未來將改建住宅重新推案。

其他大型交易，有友勁科技以15.6億元購入新湖一路的柏林大樓，以及勤益紡織以26.49億元購入世曦大樓，並售後回租給台灣世曦。歐人彰表示，由於目前北市商辦價格仍屬高檔盤整，預估市場報酬率將落在3%~3.5%之間，但壽險業者仍積極買進收益型不動產，如錢櫃忠孝大樓及瑞光550大樓皆被壽險業者所購買。

北市空置率下修

去年第四季平均空置率為10.8%，較上季小幅減少0.34％，為金融海嘯發生後首次收斂；整體而言，各等級大樓空置情況皆有改善，產業回溫的效應已逐步反映到辦公空間的租賃需求。但因松仁路全豐盛信義105大樓釋出近5,512坪樓地板，拉高了信義世貿商圈去年第四季的空置率，實質上信義世貿商圈在第四季仍持續去化樓地板面積，本季僅小幅上升0.54%。另外敦南商圈與南京四、五段商圈的空置率也有較明顯的收斂，顯見北市空置率已全面性地向下修正。

租金方面，去年第四季北市辦公室平均租金1,737元，與前季相比小幅成長，整體而言，部分大樓租金已止跌回升，其中過去修正較多的B辦也呈現跌深反彈的現象。

展望未來，歐人彰認為，商辦價格去年第四季仍持續走高，顯示投資人信心仍足，由於土地資源日漸稀有，市場標售案屢創新高，身負豐沛資產的傳產業或壽險業者活化資產腳步也加速中，因此2010年將可見到更多釋出的閒置資產來到市場上。

此外，看好兩岸開放帶來的經商需求，包含宏泰、皇翔、冠德等知名建商，都決定調整手中推案比率，改推商辦產品。預料短期內商辦可望維持高檔盤整格局，若陸資來台投資逐漸展現成果，將是下一波價格上攻的時機。

買賣租賃都升溫

在區域發展方面，捷運新莊線預定2010年底通車，因此以松江路為核心發展的松江南京商圈，可望打破該商圈長期低迷的行情，區內的B辦或捷運周邊店面都將受惠。整體而言，目前商辦市場在買賣與租賃兩方面皆呈現正向表現，尤其在租賃市場有明確復甦跡象下，未來租金水準的上揚，將可望支撐逐漸下滑的報酬率。

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